中达证券：7月百强销售下滑减缓，大型房企降幅较小
本文来自微信公众号”中达研究“。
事件描述：
克而瑞发布2022年7月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2022年7月销售降幅进一步收窄，前7月累计销售金额同比下降49.3%，7月单月销售金额同比下降39.6%。
事件评论:
百强房企累计销售降幅进一步收窄。2022年1-7月TOP100房企实现销售额4.08万亿元，同比下降49.3%(前6月：-50.7%);实现销售面积2.60 亿平方米，同比下降52.0%(前6月：-52.9%)。7月在地方持续优化需求侧政策等因素的影响下，百强房企累计销售降幅有所收窄。
各规模房企销售边际改善，大型房企销售同比降幅最小。截至2022年7月末各规模房企的累计销售额同比降幅有所收窄，其中累计销售额排名前10名的房企累计销售额降幅最小，同比下降44%(排名11-50名及51-100名的房企分别为同比下降53%和51%)。7月单月销售额表现方面，累计销售额排名前10名的房企下滑速度较慢，为35%(累计销售额排名11-50名和51-100名的房企为下降44%和38%)。2022年1-7月累计销售额增速较快的房企为远洋集团(-17%)、华润置地(-21%)、滨江集团(-21%)、保利发展(-26%)、招商蛇口(-28%)。
南京福州降低落户门槛，地方政府推动项目重启。7月需求侧政策方面，降低首套、二套首付比例的城市继续增加，部分城市在给予高学历人才购房补贴的基础上，关注范围逐渐扩大至青年群体的住房问题：1)部分强二线城市落户条件边际改善。南京提出部分长三角区域的在缴城镇职工社保可累计纳入本市缴纳年限计算并赋分、福州计划试行居住证互通互认，相关措施的实施提高了部分居民的购房可能性，或有利于提升本地商品房市场的购买力。2)青年人置业环境有所优化。深圳企业首创青年人共有房计划，或较大的缓解青年人在一线城市的购房资金压力，有助于提升其置业意愿。供给侧政策方面，受断供等事件影响，应对政策高频，如深圳、西安等地加强预售监管，四川遂宁、山西等通过政府机构支持烂尾项目重启，助力推进“保交楼”落地。未来在相关措施持续出台的带动下，事件带来的消极影响或可有所缓和，购房者信心有望得到修复。
投资建议：
2022年7月部分民企信用风险暴露加之断供事件发酵，带动市场信心进一步下沉。另外，由于6月上海等地复工复市影响销售基数较大，带动本月百强房企单月销售环比有所下滑;但由于近期需求侧的改革力度较大，带动7月百强房企住宅销售同比进一步收窄。目前激发居民的购房意愿依然是促进销售复苏的重要推力，尤其是提升刚性及改善性住房需求的活力。倘若房企信用及行业断供风险有所控制，在降低首付比例及落户条件等优惠政策的不断推动下，住宅销售情况或有望改善。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
克而瑞发布2022年7月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2022年7月销售降幅进一步收窄，前7月累计销售金额同比下降49.3%，7月单月销售金额同比下降39.6%。
百强房企累计销售降幅进一步收窄。2022年1-7月TOP100房企实现销售额4.08万亿元，同比下降49.3%(前6月：-50.7%);实现销售面积2.60亿平方米，同比下降52.0%(前6月：-52.9%)。7月在地方持续优化需求侧政策等因素的影响下，百强房企累计销售降幅有所收窄。
图1：2022年1-7月TOP100房企累计销售额同比下降约49.3%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 2：2022年7月TOP100房企单月销售额同比下降约39.6%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 3：2022年1-7月TOP100房企累计销售面积同比下降约52.0%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
图 4：2022年7月TOP100房企单月销售面积同比下降约45.5%
数据来源：克而瑞，中达证券研究
各规模房企销售边际改善，大型房企销售同比降幅最小。截至2022年7月末各规模房企的累计销售额同比降幅有所收窄，其中累计销售额排名前10名的房企累计销售额降幅最小，同比下降44%(排名11-50名及51-100名的房企分别为同比下降53%和51%)。7月单月销售额表现方面，累计销售额排名前10名的房企下滑速度较慢，为35%(累计销售额排名11-50名和51-100名的房企为下降44%和38%)。2022年1-7月累计销售额增速较快的房企为远洋集团(-17%)、华润置地(-21%)、滨江集团(-21%)、保利发展(-26%)、招商蛇口(-28%)。
图 5：各规模房企销售边际改善，大型房企销售同比降幅最小
数据来源：克而瑞，中达证券研究
南京福州降低落户门槛，地方政府推动项目重启。7月，需求侧政策方面，降低首套、二套首付比例的城市继续增加，部分城市在给予高学历人才购房补贴的基础上，关注范围逐渐扩大至青年群体的住房问题：1)部分强二线城市落户条件边际改善。南京提出部分长三角区域的在缴城镇职工社保可累计纳入本市缴纳年限计算并赋分、福州计划试行居住证互通互认，相关措施的实施提高了部分居民的购房可能性，或有利于提升本地商品房市场的购买力。2)青年人置业环境有所优化。深圳企业首创青年人共有房计划，或较大的缓解青年人在一线城市的购房资金压力，有助于提升其置业意愿。供给侧政策方面，受断供等事件影响，应对政策高频，如深圳、西安等地加强预售监管，四川遂宁、山西等通过政府机构支持烂尾项目重启，助力推进“保交楼”落地。未来，在相关措施持续出台的带动下，事件带来的消极影响或可有所缓和，购房者信心有望得到修复。
表 1：7月地方优化人口落户等需求侧政策，并加强预售监管等推进项目重启
数据来源：政府网站，中达证券研究
表 2：2022年7月房企销售情况，越秀地产累计销售金额增速回正
数据来源：克而瑞，中达证券研究
投资建议：
2022年7月部分民企信用风险暴露加之断供事件发酵，带动市场信心进一步下沉。另外，由于6月上海等地复工复市影响销售基数较大，带动本月百强房企单月销售环比有所下滑;但由于近期需求侧的改革力度较大，带动7月百强房企住宅销售同比进一步收窄。目前激发居民的购房意愿依然是促进销售复苏的重要推力，尤其是提升刚性及改善性住房需求的活力。倘若房企信用及行业断供风险有所控制，在降低首付比例及落户条件等优惠政策的不断推动下，住宅销售情况或有望改善。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;
3.防控具有不确定性。
