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研究

1月楼市平淡开场,百强房企业绩同比降32.5%

作者:丁祖昱评楼市 2023-02-01 11:17

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”。

过去的2022年,房地产行业规模高位回落,而去年以来的市场颓势也延续至2023年。

楼市低迷、市场需求及购买力不足,叠加春节期间房企推盘积极性普遍不高,1月楼市平淡开场,CRIC监测的重点30城成交同环比降四成。

百强房企销售业绩仍然不容乐观,TOP100房企1月仅实现销售操盘金额3542.9亿元,单月业绩规模同比降低32.5%,环比降低48.6%,较2022年2月春节月的降幅也达到11.8%。

全国商品房销售规模经过5年的高位运行之后,在2022年下调筑底,行业下行并真正迎来负增长时代已成为共识,2023年行业规模的乐观预期是止跌。

01、1月百强房企业绩不及去年同期

2023年伊始,防控措施管控的全面松绑,使得春节假期返乡置业初见端倪。但受楼市低迷、市场需求及购买力不足影响,房企销售业绩整体不及去年同期。

1月,TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元,单月业绩规模同比降低32.5%,环比降低48.6%,较2022年2月的降幅也达11.8%。百强房企全口径销售金额仅3967.6亿元,业绩规模同比降32.2%,环比下降47.7%。

从房企来看,1月操盘金额排名前三房企分别为保利发展、万科地产和碧桂园,其中保利发展以275亿元排在首位,同比增长6%,万科地产和碧桂园操盘金额分别为274.1亿元和256.5亿元,同比分别下降17%和45%。

短期内,市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象,整体销售将保持低位运行。

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02、百强房企各梯队销售门槛普降

房企之间的分化格局不断加剧。

1月,百强房企各梯队销售门槛较去年同期均有不同程度降低,其中TOP30房企销售门槛降幅最大,单月销售操盘金额门槛为26.8亿元,较去年同期下降了52.2%。

此外,TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低5.8%至107.5亿元;TOP50房企的销售操盘金额门槛为15.8亿元,同比降幅也高达45.1%;TOP100房企的销售操盘金额门槛降低45.7%至4.7亿元。

目前的行业形势下,央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足,2023年房企格局将继续分化。

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03、二季度整体市场有望回升

1月管控全面解绑,中央“降首付、降利率”释放利好预期,但传统成交淡季穿插春节假期,整体房地产市场表现略显平淡。

CRIC监测的重点30城供应显著缩量,多数城市春节周无新盘上市,以去库存为主。成交层面,环比下降41%,同比下降41%,与去年春节月(2021年2月)相比,降幅也达到6%。

分区域来看,长三角热度走弱,仅沪杭等个别城市尚能保温; 大湾区仅深圳小幅回暖,广佛莞惠珠延续筑底行情;环渤海地区成交稳中有增,北京“一枝独秀”,天津企稳; 中西部地区持续分化,成都、西安等仍是“成交大户”,重庆、武汉等局部城市轮动复苏,而郑州市场仍在筑底。

目前,行业深度调整或将进入收尾期,二季度整体市场有望回升,但不同城市分化格局还将延续。

具体而言,核心一二线上海、杭州、合肥、成都等或将进入需求透支后的短期瓶颈期,仅个别核心区位倒挂改善盘尚能热销。深圳、武汉等当前市场已出现企稳回升征兆,无论是来访、认购都将保持小幅回升态势。

弱二线重庆、南宁、福州等客户信心也逐步修复,若后期房企以价换量政策延续,成交还有进一步增长的可能。而对于苏北、川渝等个别三四线城市虽然防控措施放开刺激短期返乡置业需求释放,但持续性仍存疑。

04、前三季度偿债潮需警惕

市场回稳缓慢、销售业绩不及去年同期的情况下,2023年前三季度,房地产企业还将面临较大的偿债压力。

据CRIC监测,前三季度到期债券总规模达到5528亿元,同比增长6%。其中逾7成属于民营房企,且偿债压力主要集中在一季度。

2022年末,中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心。信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资,纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。随着融资渠道逐渐恢复,企业整体融资环境或将有所改善,央国企及优质民企将显著受益。

但由于2021年以来房企发债量长期小于到期量,因此房企偿债一直处于承压状态。相对于央国企而言,民营房企需更注意谨慎应对,短期内,企业运营改善的核心在于强化销售端,耐心等待预期修复、需求端改善,市场筑底回升、销售回款得到保障,才能真正走出困境。

全国商品房销售规模经过5年的高位运行之后,在2022年下调筑底,全年商品房销售金额和销售面积分别下降了26.7%和24.3%,同时,房地产开发投资以及企业投资积极性也均降至谷底,预计在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前,房企的投资都将延续非常谨慎的态度。

房地产行业下行,并真正迎来负增长时代已成为共识,2023年行业规模的乐观预期是止跌。

2023年市场开局并不乐观,行业调整期下,短期内,企业运营改善的核心还是在于销售端,在销售回暖之前,仍应保证货量供应,积极营销、促进销售去化及现金回笼;出险房企仍应以保交付为主要目标。长期来看,企业将回归产品,加强产品力打造、持续关注产品升级迭代,才能在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

附:2023年1月中国房地产企业销售排行榜TOP100

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