中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，3月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(3月1日至3月15日)的二级市场走势进行了分析。

久期财经根据存续地产美元债的修正久期进行了分类。3月上半月二级市场交易情绪较弱，内资民营房企价格普遍呈下跌趋势，长久期债券估值跌幅高于短久期，长短端价差较明显。

碧桂园旗下存续债券均有不同程度下行，COGARD 5.625 01/14/30、COGARD 3.875 10/22/30等长端债券跌幅近10%;当代置业短端债券估值略有回升，而MOLAND 9 12/30/26、MOLAND 9 12/30/27等长久期债券跌幅超10%。

长短端债券价差较大，投资级表现优于高收益级

如下图所示，3月上半月，投资级中资地产美元债二级市场基本面比较稳定，与美国国债趋势一致，投资级债券收益率继续回落，估值整体呈上涨态势，短端债券涨幅较高。

3月上半月市场对市场销售仍在观望，投资者持较谨慎的态度，二级交易更偏好于未违约房企的短久期债券，导致长短端价差走阔。中国海外发展23年到期和35年到期债券的价差为20美元，万科地产29年到期的美元债尽管从34美元的谷底反弹至83美元，但与其短端债券的价差仍有17美元。此外，越秀地产、中国金茂的长短端价差均为10美元，而龙湖集团的较长期债券价差为11美元。

从收益率来看，中国金茂和龙湖集团两家内资房企旗下债券估值下行较明显。中国金茂的CHJMAO 4.4 03/04/25收益率涨幅最高，上涨超2800bps，其旗下两只长久期债券CHJMAO 3.2 04/09/26、CHJMAO 4.25 07/23/29收益率上涨亦超1000bps;龙湖集团的长久期债券LNGFOR 3.375 04/13/27、LNGFOR 4.5 01/16/28、LNGFOR 3.95 09/16/29的收益率涨幅均超500bps。

反之，港资房企旗下债券估值涨势较好。此前，太古地产发行3.5亿元人民币境外债，利好消息带动太古股份及太古地产旗下多只债券估值上行，SWIRE 2.875 01/30/30上行至高于88美元。

与投资级市场的平稳不同，投资者对高收益及无评级地产美元债的态度更为谨慎，3月上半月二级市场交易情绪走弱，整体估值呈震荡下行趋势，长短端价差更大。

合景泰富集团23年到期和27年到期债券的价差为32美元，远洋集团25年到期和29年到期债券的价差为31美元。此外，绿地控股、龙光集团和旭辉控股的长短端价差均超10美元;中骏集团的较长期债券价差高达50美元，雅居乐、碧桂园的较长期债券价差分别为27美元、25美元。

值得注意的是，中骏集团延续2月底涨幅趋势，短久期债券CHINSC 7.375 04/09/24、CHINSC 5.95 09/29/24估值涨幅最高，分别为14.65%和12.02%，长久期债券涨幅亦超5%。此前，中骏集团的30亿元中期票据获得银行间交易商协会接受注册，并计划以约25亿元出售上海中骏广场二期的多栋物业，出售单价约5万元/平方米。

消息面上，多家房企违约风险再现，正积极寻求债务重组机会。上海世茂建设拟将旗下的7只境内债券进行整体重组，分期4.5年兑付;龙光集团寻求通过新发行七年期美元债，以置换34亿美元的存续票据;融创中国拟境外发行新的美元票据以置换现有票据，展期期限最短为两年、最长为九年;旭辉控股集团发布境外债重组初步条款(不削减本金金额、债务展期不超过7年等)，此前旭辉宣布发行境内担保债，却迟迟未新发落地;正荣地产预期无法支付未偿还票据本息，正在促进境外整体债务管理方案的进程;金科股份无法偿还票据本息，“19金科03”拟进行四次展期。

房地产销售延续复苏态势，“三支箭”融资进程不断推进

根据久期财经数据显示，截至3月15日，2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

根据数据显示，3月1日至3月15日期间，中资地产美元债二级市场未能延续此前大涨势头，呈盘整态势。iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数缓慢下行，半月内下跌3.15，最新报198.87，到期收益率上涨0.629%，最新报16.80%。

国内方面，房地产销售延续复苏态势，房企不断推进融资进程，监管层再次定调行业平稳发展。

据国家统计局数据显示，1-2月房地产延续前期销售复苏态势，前2月全国商品房销售金额降幅大幅收窄26.6pct。1-2月，全国商品房销售金额累计同比下降0.1%(2022年全年：下降26.7%);销售面积累计同比下降3.6%(2022年全年：下降24.3%)。国民经济整体向好，但由于销售市场仍处于缓慢修复阶段及企业流动性压力尚存，多数房企拿地积极性不佳，全国开发投资降幅趋缓，土地市场复苏仍待销售端率先企稳回升。

地产三支箭进程仍在不断推进中，万科企业已完成发行3亿H股配售，净筹约39.03亿港元;新城控股拟定增配售A股，募集不超过80亿元资金;新湖中宝拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币20亿元(含)中期票据。

同时，监管层再次强调平稳发展为房地产行业目标，定调2023年楼市发展方向。3月3日，国新办发布会中，央行副行长、外管局局长潘功胜表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。3月5日，两会《政府工作报告》中点出涉及房地产的两大核心内容，为(1)有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展;(2)加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

穆迪在一份报告中亦表示，监管层可能出台更多较温和的政策以刺激需求，包括进一步放宽限购政策、降低首付比例和住房抵押贷款利率等，但仍需确保相关措施不会因过激而助长投机性购房。银行将向住房抵押贷款提供进一步支持，但鉴于行业风险持续存在，银行放贷时仍会有选择性，对开发商的信贷敞口并不会大幅增加;去年第四季度房地产开发贷款占银行系统人民币贷款的比例持续降至仅6%，预计2023年不会显著回升。

海外方面，美国硅谷银行的破产及最新通胀数据的回落令利率期货市场的交易员们重置下周美联储会议的利率预期，一致预计美联储加息周期即将宣告结束，并将于年前开启降息周期。CME“美联储观察”工具显示，市场目前预计美联储将于3月份暂停加息的可能性达到55%，加息25个基点的可能性为45%;期货合约亦暗示美联储利率将达到约4.77%的峰值。