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标普:确认建业地产(00832.HK)“B+”发行人信用评级,降展望至“负面”

作者:陈水水 2021-09-15 17:33

久期财经讯,9月15日,标普已将建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Ltd.,简称“建业地产”,00832.HK)评级展望从“稳定”调整为“负面”。标普还确认了该公司发行人信用评级和未偿美元高级票据的长期发行评级为“B+”。

“负面”展望反映了标普的观点,即建业地产将面临销售额降低和现金回收减缓。未来6至12个月内用现金偿还到期债务可能会影响该公司的流动性状况和扩张所用资源。

“负面”展望反映了标普的观点,即建业地产将在明年面临运营和财务挑战。河南省在新冠肺炎疫情后的经济反弹稍弱,且需要时间从7月份的洪灾中恢复,同时建业地产最近将2021年的合同销售指引自800亿元人民币降低至700亿元人民币。标普认为,建业地产还需要优先考虑其到期的短期离岸债务,并可能因市场波动而使用内部资源偿还债务。这很可能以建筑和土地支出为代价,从业务扩张需求中抽走资源。

标普确认了建业地产的评级,因为该公司有足够的资源偿还短期到期债务。该公司的现金余额(尽管部分处于项目或合资企业层面)仍能完全覆盖其85亿元人民币的短期到期债务。这部分得益于截至2021年8月底公司持有的现金反弹至180亿元人民币(其中非限制现金从109亿元人民币的低点升至120亿元人民币)。这主要受益于河南省政府提供的有效政策救济。

建业地产的一次性偿还债务到期日在直到2025年之前的几年时间里分布较为均匀,这也缓解了短期压力。该公司还拥有跨境汇款(如跨境现金池安排和股息分配)的途径,以满足2021年11月到期的4亿美元债务需求。

河南省政府的“十项举措”减免政策可能会带来一些喘息空间。标普认为,包括税收减免和提高商业银行抵押贷款发放率在内的政策将有助于缓解建业地产面临的一些困难。该公司的现金收入从2021年上半年的69.4%反弹至8月份的86.3%。支持政策还允许开发商将受洪水影响的施工和项目延迟交付,且无需罚款。因此,标普认为建业地产可能会延缓交付。2021年7月的洪灾和8月的一次小规模疫情影响了该公司的销售,特别是在郑州。

市场环境愈发严峻,可能会影响建业地产的业务运营和现金流。尽管该公司已从7月销售放缓中恢复过来,且实现前8个月的合同销售额同比增长持平,但标普预计,日益严峻的市场环境将令去化率承压。

此外,由于建业地产将优先偿还债务,标普预计该公司将把土地投资占合同销售额的比例从过去两年的22%至32%降至今年的21%至23%(今年上半年已完成了大部分支出)。因此,根据标普的预测,其可销售资源将在2022年和2023年收缩约5%。这是因为建业地产所拥有的5620万平方米的土地储备中包含了一部分将分阶段启动的大型项目。

利润率加速收缩可能会继续下去。标普估计,在2021-2022年间建业地产开发部门的毛利率将从2021年上半年的17.9%下降到15%-17%左右。公司于2021年5月将其轻资产部门中原建业有限公司(Central China Management Company Limited,简称“中原建业”,09982.HK)的年度业绩剥离,导致其利润率有所下降,因为该部门的利润率较高。此外,2020年的促销项目也将交付和记入。截至2021年8月,该公司预售产品的平均售价较上年同期下降了5%,部分原因是由于产品结构的变化,更多地面向二三线城市,同时考虑到河南省会郑州的项目价格更高,且该城市受到的洪水影响更大。

建业地产对离岸融资的依赖造成了较高的再融资风险。鉴于该行业离岸资本市场的波动性,标普认为,未来6至12个月,该公司能否获得再融资仍将未知。该公司可能需要用内部资源偿还离岸到期债务。截至2021年6月30日,该公司高级美元票据占其债务结构的50%以上。

未来两到三年内其离岸债务到期日分布较为均匀,从而降低了一些风险。2021年7月至8月,该公司新增了国内银行贷款和信托贷款。该公司能否在其资本结构中用更多的国内资金取代其离岸高级票据敞口,尚不确定。2021年11月债务到期之后,以及2022年8月的5亿美元债务到期之前,该公司将没有需要一次性偿还的离岸债务。

影响信用评级变化的环境、社会和治理(ESG)信用因素:

自然条件

负面展望反映了标普的看法,即建业地产将面临销售现金回收放缓的局面。在未来6至12个月内用现金偿还到期债务,可能会对该公司的流动性状况和用于扩张的资源造成压力。由于其在国内市场的领先地位,标普继续预期其销售额将达到年度目标,同时利润率只会温和下降。虽然流动性可能因偿还到期债务而减少,但该公司良好的现金回收和健康的现金余额继续支持其流动性状况。

标普可能下调该公司的评级,如果:

-在不断偿还境外高级债券的同时,其无法通过银行贷款和信托贷款等融资,来重新平衡其债务资本结构。

-在减少土地和建筑投资的同时,继续通过分红的方式实施对股东友好的措施。与2021年上半年相比,股息支付未能减少可能是一个指标。

-其合同销售额和毛利率较标普的基本情况恶化,因此其合并或穿透的债务/EBITDA的比率较标普的6倍的基本情况严重恶化。

标普可能将该公司的评级展望修订为稳定,如果:

-该公司可以通过银行贷款和信托贷款等其他融资,来重新平衡其债务资本结构,降低对境外借款的依赖。

-保持700亿元人民币的合同销售额,同时利润率保持在预期水平。

-其合并和穿透的债务/EBITDA的比率仍稳定在6倍左右。

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