标普：下调绿地控股集团长期发行人评级至“B+”，展望为“负面”

久期财经讯，10月13日，标普将绿地控股集团有限公司(Greenland Holding Group Co. Ltd.简称：“绿地控股集团”)的长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”，以及将公司提供担保的高级无抵押票据的长期发行评级从“BB-”下调至“B”。标普还将绿地控股集团的重要战略子公司绿地香港控股有限公司(Greenland Hong Kong Holdings Ltd.，简称“绿地香港”，00337.HK)的评级从“BB-”下调至“B”。绿地香港的独立信用状况维持不变在“b”。

标普采取了上述评级行动，认为绿地控股集团的境内外资本市场的准入障碍在短期内不太可能改善。

绿地控股集团狭窄的融资渠道将限制其融资选择，尤其是与仍获评为“BB”评级的同行相比。尽管在公布中期业绩后，公司的融资渠道略有恢复，但随着投资者对该行业的广泛关注，绿地控股集团的债券价格再次急剧恶化。

如果融资渠道得不到改善，绿地控股集团将需要严重依赖在岸银行贷款和内部现金流来偿还到期债务;这方面的任何执行风险都可能影响其流动性。即使绿地控股集团继续实现其去杠杆化目标，标普预计在未来12个月内不会有显著改善。

绿地控股集团依靠合同销售来实现去杠杆目标，但其经营状况正在减弱。标普认为，对开发商财务状况的担忧日益加剧以及抵押贷款条件紧张，将在未来12至18个月内继续软化购买者情绪。即使监管机构放松对抵押贷款配额的控制，快速反弹的可能性也不大。

因此，标普预计绿地控股集团的合同销售额将从2020年的3580亿元人民币下降到2021年的3000-3200亿元人民币和2022年的2700-2900亿元人民币。这表明售罄率较低，从2020年和2021年上半年的60%降至50%-55%。标普预计该公司在2021年前9个月的合同销售额达到2200亿-2400亿元人民币。

房地产行业的弱点也将影响绿地集团控股的工程和建筑(E&C)部门。标普认为，该公司的交易对手风险继续增加。尽管绿地集团控股通过对任何付款延迟做出快速反应(包括停止项目)来管理此类风险，但标普预期E&C部门将继续产生略微负值的经营现金流。

绿地集团控股运营产生的现金将减少，因为其削减建筑和资本支出(capex)的空间有限。尽管销售前景不佳，但标普预计该公司在2021年和2022年将继续承担每年1200亿-1400亿元人民币，或销售额的50%-60%的巨额建设成本。

绿地集团控股的合同负债从2019年的3800亿元人民币增加到2021年6月的4337亿元人民币，反映出一个规模相当大的交付渠道。虽然项目交付给购房者对社会稳定起着关键作用，但标普认为绿地集团控股没有多少空间通过削减建筑资本支出来保存现金。

标普预测，绿地集团控股在2021年的经营现金流(付息后)将达到310-330亿元人民币，2022年将达到200-220亿元人民币，较上半年的230亿元人民币有所放缓。在2021年和2022年，土地收购可能会保持在每年300-500亿元人民币的水平。

标普认为，考虑到绿地集团控股的现金余额和离岸项目的现金，该公司即将到期的债券仍然是可控的。在绿地集团控股于今年9月偿还了5.5亿美元债券后，公司还持有规模分别为5亿美元(折合人民币32亿元)和18.2亿美元(折合人民币118亿元)的于2021年剩余时间到期和于2022年到期的离岸票据。截至2021年6月底，这笔数额仅占公司总债务的5%左右。

截至2021年6月30日，绿地集团控股拥有约837亿元人民币的非限制性现金和流动性投资，主要位于境内。公司还拥有一个跨境现金池，足以从境内汇回现金。

标普还预计，绿地集团控股到2022年底的离岸项目的现金收入将达到50-70亿元人民币。这涵盖了上述离岸债券还款的30%-45%。该公司的项目包括在澳大利亚、美国、英国、马来西亚和韩国等主要城市的住宅和商业项目。标普预计到2021年为止，绿地集团控股的海外项目已经产生了约30-40亿元人民币的收入。

在标普看来，绿地集团控股获得银行融资的渠道不受影响。鉴于其已建立的关系以及在满足三条红线要求方面的逐步改善，标普预计公司将继续获得其大型银行的融资渠道。这些银行贷款通常是由项目资产抵押的项目贷款，随着项目的进展而偿还。绿地集团控股的资产仍然充足，只有38%的库存用于借款。

鉴于绿地集团控股高度集中于银行融资，银行支持方面的任何弱点都是一个关键风险。截至2021年6月底，银行借款约占公司总借款的80%，而2020年约为74%。与此同时，绿地集团控股的银行贷款规模已从6个月前的2390亿元人民币降至2280亿元人民币。其他借款来源约16%为债券，2%为信托融资以及2%为委托贷款和融资租赁。

如果现金进一步耗尽，绿地集团控股的流动性风险可能会增加。虽然绿地集团控股在2021年上半年实现了约350亿元人民币的债务大幅减少，但其无限制现金和短期投资从2020年的990亿元人民币降至840亿元人民币。鉴于绿地集团控股的目标是减少债务并降低其应付商业票据，标普看到了现金减少的进一步风险并侵蚀其流动性。

绿地香港的评级行动与母公司的评级行动相关联。标普继续评估绿地香港作为绿地集团控股的一个具有战略重要性的子公司;因此，绿地香港的评级仍比绿地集团控股低一个子级。

标普预计绿地集团控股将继续担任控股股东，并控制绿地香港的管理和战略。绿地香港于2020年12月收购广州绿地房地产开发有限公司(Guangzhou Greenland Real Estate Development Co. Ltd.简称：“广州绿地”)后，代表集团在大湾区(GBA)拥有独家经营权，这也突出了绿地香港与绿地集团控股的运营联系。

绿地香港的“b”独立信用状况概括了公司在GBA中未经测试的运营能力。收购广州绿地提高了绿地香港的经营规模，减少了其对长江三角洲(YRD)的依赖。然而，标普相信在收购发生不到10个月后，该公司仍需要时间来建立在GBA的运营记录。

GBA对绿地香港的合同销售额的贡献从2020年的23%增加到2021年上半年的32%(包括广州绿地全年的销售额)。然而，这一销售贡献的可持续性取决于绿地香港从广州绿地新收购项目的销售执行情况，以及在竞争激烈的地区巩固其市场地位的能力。

如果融资渠道继续缩小，绿地香港的债务到期状况将难以改善。公司更紧密地进入离岸资本市场将阻碍其发行期限更长的债务的能力。公司于2021年6月发行的364天美元债券比绿地香港于7月到期的部分再融资债券的成本更高且期限更短。

该公司对银行贷款的依赖(占总债务的80%)也限制了其整体加权平均到期日，截至2021年6月30日，其加权平均到期日仅为1.8年。这是因为绿地香港的大部分银行贷款是建筑贷款，通常在一到三年内偿还。这就是说，该公司对非银行融资的风险敞口非常小，其建立的银行关系源于其国有企业(SOE)背景，这在一定程度上抵消了这些弱点。

绿地集团控股

绿地集团控股的负面展望反映了标普的预期，即公司的现金水平可能会在未来12个月内继续耗尽，原因是销售和现金收入下降。债券价格的长期疲软和融资渠道的缩小可能会削弱公司借款人、供应商和购买者的信心，并削弱履行债务义务的现金流。

如果绿地集团控股的流动性恶化，这可能表现为现金余额的减少和比标普基本情况的经营现金流更弱，标普可能会下调其评级。季度合同销售额严重低于700亿元人民币可能表明情况恶化。

如果绿地集团控股的还款风险增加，因为该公司未能提供可行的计划来管理其一次性到期，或者如果与银行关系恶化，标普也可能下调其评级。

如果该公司通过强劲的销售和现金回收，显著改善其流动性和现金状况，并扩大其进入国内和海外资本市场的渠道，标普可能会将绿地集团控股的展望调整为稳定。

绿地香港

绿地香港的负面展望反映了绿地集团控股的展望。标普预计绿地香港将在未来12个月专注于主要市场，并适度增加其合同销售额，尽管由于更多的合作伙伴关系，其权益率较低。该公司还可能根据绿地集团控股的去杠杆化计划来控制债务。

如果绿地集团控股的流动性恶化或还款风险增加，导致标普对绿地集团控股的评级下调一个子级以上，标普可能下调绿地香港的评级。

如果标普将绿地集团控股的展望调整为稳定，标普也可能将绿地香港的展望调整为稳定。

标普可能上调对绿地香港的独立信用状况评估，如果：(1)该公司改善其销售执行情况，并证明其从广州绿地新收购的项目中获得的合同销售份额越来越大;(2)公司将加权平均债务期限延长至两年以上，从而在未来12个月内持续改善其资本结构。