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研究

中达证券:9月房地产投资持续下滑,资金压力凸显

作者:中达证券 2021-10-19 11:18

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

销售增速继续下滑,土地市场热度下行。1-9月全国商品房销售金额累计同比增长16.6%(较2019年同期增长20.9%);销售面积累计同比增长11.3%(较2019年同期增长9.4%),单月销售增速继续下滑。1-9月,开发投资累计同比增长8.8%(较2019年同期增长14.9%)。受土地供应“两集中”下核心城市供地节奏波动影响,1-9月购置土地面积与土地成交价款分别下降8.5%和增长0.3%。整体而言,9月数据显示销售端降温明显,土地市场热度也已有所下降,部分房企的经营问题已对行业产生一定影响。

集中供地影响拿地节奏,新开工降幅有所扩大。集中供地和融资端压力并存,一定程度影响了近月的新开工节奏。1-9月,房地产开发企业房屋新开工面积同比下滑4.5%(1-8月:下滑3.2%);房屋竣工面积同比增长23.4%(1-8月:增长26.0%)。目前房企在融资端存在一定压力,新开工情况亦受到了一定影响;在销售融资端出现明显改善前,新开工增速或继续承压。

开发资金增速继续回落,资金压力改善尚待信贷投放。1-9月,房地产开发资金来源累计同比增长11.1%(1-8月:增长14.8%)。拆分来看,国内贷款累计下降8.4%(1-8月:下滑6.1%);自筹资金累计同比增长6.1%(1-8月:增长9.3%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长25.6%和10.7%(1-8月分别增长31.3%和13.4%)。销售端的平稳增长带动开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款稳定增长,成为支撑整体资金来源增速的主要因素。展望后市,按揭等信贷的投放或对资金来源形成一定支撑。

销售下滑延续,去化有所上升。9月,44城新房成交面积环比基本持平,同比下降30%;当年累计成交面积同增13%(上月为20%),一、二、三线城市分别上升29%、17%及上升3%。芜湖、淮南、福州和泰州累计增幅较大,而东莞、东营、嘉兴、泉州累计降幅较大。截至9月末,14城新房去化周期为30.2个月,平均环比上升29%,同比上升125%。二手房方面,9月,15城二手房成交面积环比下降15%,同比下降44%;截至9月末,15城累计成交面积同比持平(上月为7%)。北京、金华、厦门二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位,各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

集中供地扰动宅地供应,溢价率维持平稳。1-9月,百城住宅用地累计成交建面同比下降28.0%;其中,一线城市下降10.6%,二线城市下降26.7%,三线城市下降31.7%,部分一二线城市因集中供地成交同比增长。成交楼面均价方面,9月单月出现一定回升。溢价率方面,经历了年初的土拍火热后,各线城市住宅用地成交溢价率开始回落,9月单月溢价率环比有所下降。

投资建议:金融端现积极信号,维持“强于大市”评级。近期行业信用风险逐步扩散,部分房企自身经营问题已对整体基本面和情绪产生一定影响。不过,近期央行等监管部门表态更为平和、积极,部分地区按揭等已出现一定改善迹象。在此背景下,行业销售端和融资端或将逐步恢复常态,而房企销售业绩和财务安全性也将得到一定支撑。维持“强于大市”评级。

1. 板块表现:中型房企股价表现较好

截至9月30日,海昌海洋公园、朗诗地产和华润置地当月涨幅居前;海昌海洋公园、首创置业和中海物业年初至9月末涨幅居前。整体而言,物业公司股价表现优于开发类公司,开发类公司中中型房企股价表现亮眼。

图1:海昌海洋公园、朗诗地产和华润置地9月涨幅居前

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:截至2021/9/30

图2:海昌海洋公园、首创置业和中海物业年初至9月末涨幅居前

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:截至2021/9/30

图 3:中国恒大、融创中国和SOHO中国9月换手率居前

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:截至2021/9/30

2. 行业:投资持续下滑,资金压力凸显

销售端压力逐步增大,9月全国商品房销售面积增速继续下滑。1-9月,全国商品房销售金额累计同比增长16.6%(1-8月:同比增长22.8%);销售面积累计同比增长11.3%(1-8月:同比增长15.9%)。目前,去年疫情导致的低基数效应基本消退,部分大中型房企因自身问题单月销售明显下滑,9月单月销售出现进一步降速,百强房企单月销售金额同比亦有一定下降。

图4:商品房销售额增速较上月有所下降

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数据来源:国家统计局, 中达证券研究

图5:商品房销售面积增速较上月继续下滑

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数据来源:国家统计局, 中达证券研究

投资增速保持韧性,集中供地影响拿地投资。1-9月,全国房地产开发投资完成额累计同比上升8.8%(较2019年同期增长14.9%),整体有所降速,但仍显著高于固定资产投资7.3%的增速。拿地方面,由于市场规模较大的22城将开展供地“两集中”试点,使得核心城市在土地供应节奏上出现了较多波动;成交结构的变化使得1-9月购置土地面积与土地成交价款分别累计下降8.5%和增长0.3%,部分核心城市溢价率已出现实质性下降。整体而言,融资端的管控以及核心城市土拍规则调整使得土地市场竞争有所缓和,第二轮集中供地成交热度较此前已有明显下降。

图6:房地产投资增速小幅下降,仍处相对高位

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数据来源:国家统计局, 中达证券研究

图7:集中供地使得土地购置数据出现一定波动

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数据来源:国家统计局,中达证券研究

图8:土地购置费增长持续回落

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数据来源:国家统计局, 中达证券研究

开工降幅继续扩大,竣工增速保持高位。集中供地使得核心城市土地供应在时间上较不均匀,一定程度影响了近月的新开工节奏。另一方面,目前房企在融资方面存在一定压力,未来在销售融资端明显改善前新开工或继续承压。1-9月,房地产开发企业房屋新开工面积同比下降4.5%(1-8月:下降3.2%);房屋竣工面积同比增长23.4%(1-8月:增长26.0%)。1-9月新开工面积同比小幅下滑,且与销售增速出现较大差距;随着集中供地项目逐步开工,未来市场供应或进一步增加。

图9:新开工同比降幅有所扩大

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数据来源:国家统计局,中达证券研究

图10:房屋竣工面积增速保持高位

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数据来源:国家统计局,中达证券研究

开发资金增速继续回落,资金压力逐步显现。1-9月,房地产开发资金来源累计同比增长11.1%(1-8月:增长14.8%)。拆分来看,国内贷款累计下滑8.4%(1-8月:下滑6.1%);自筹资金累计同比增长6.1%(1-8月:增长9.3%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长25.6%和10.7%(1-8月分别增长31.3%和13.4%)。销售端的平稳增长带动开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款稳定增长,成为支撑整体资金来源增速的主要因素。展望后市,按揭等银行信贷的投放或对资金来源形成一定支撑。

图11:开发资金来源增速继续下行

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数据来源:国家统计局, 中达证券研究

3. 城市:销量下滑延续,推盘环比大增

3.1 新房数据:各线城市销量延续下滑态势

各线城市销售面积单月同比继续下滑。9月当月,44个主要城市新房成交量环比上月基本持平,同比下降30%。一线城市同比下降35%,二线城市同比下降19%,三线城市同比下降41%。44城截至9月末累计成交量同比上升13%(上月为20%),一、二、三线城市分别上升29%、17%及3%。芜湖、淮南、福州和泰州2020年累计交易量分别上升约218%、103%、95%及90%,而东莞、东营、嘉兴、泉州累计同比下降25%、45%、48%和57%,为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看,按揭等金融杠杆的收紧已显著影响销售情况,基本面回暖仍需等待按揭额度发放等的落地。

去化周期按月有所上升,莆田、福州环比上升较快。截至9月末,14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均上升7%,同比平均下降2%;平均去化周期为30.2个月(上月为22.0个月),环比平均上升29%,同比平均上升125%。北京、上海、广州、深圳去化周期分别为13.6个月、2.8个月、12.9个月和7.0个月,环比上月分别上升3%、36%、4%和163%;同比分别上升24%、下降6%、上升146%和上升31%。整体而言,主要城市去化周期有所上升,基本面延续了前期小幅下滑的态势。

成都、南京、深圳和上海新房批售面积累计同比增幅较大,新增供应相对充足。9月,17个重点城市单月新房批售建面为2118.3万平,同比下降17.6%,环比上升41.5%;其中,4个一线城市单月同比下降1.3%,环比上升82.3%,13个二线城市单月同比下降21.2%,环比上升33.3%。1-9月,17个重点城市累计新房批售建面为13060.5万平,同比下降2.2%(1-8月为上升1.5%);其中,4个一线城市累计同比增长12.7%,13个二线城市累计同比下降4.7%。成都、南京、深圳和上海批售建面累计同比增长82.4%、42.0%、24.6%和18.8%,新增供应相对充足。(注:因数据可得性,苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面,其余城市为商品住宅口径)

表 1:截至2021/9/30主要城市交易量,各线单月同比延续下滑

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数据来源:各地房管局, 中达证券研究

表 2:截至9月30日主要城市新房库存与去化周期情况,整体环比有所上升

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数据来源:各地房管局, 中达证券研究

表 3:截至9月末主要城市新房批售情况,厦门、上海、贵阳和杭州新增供应相对充裕

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数据来源:各地房管局,中达证券研究;单位:万平方米

3.2 二手房数据:成交同比明显下滑,挂牌价高位稳定

北京、金华、厦门成交面积累计增幅居前。9月,15个主要城市的二手房交易量环比上月下降15%,同比下降44%。北京和深圳单月同比分别下降27%和79%。截至9月末,15城2020年累计交易量同比基本持平(上月为上升7%)。北京、金华、厦门2020年至今分别累计同比上升35%、29%和22%,今年以来二手房市场热度较高。

表 4:截至9月末主要城市二手房成交量情况,北京、金华、厦门成交面积累计增幅居前

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数据来源:各地房管局, 中达证券研究

各线城市挂牌出售价环比有所上升,三四线城市二手房挂牌量有所下降。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨,但在2018年四季度市场遇冷后止涨,2020年以来普遍有所上升。挂牌出售量方面,一线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行,二线城市较为稳定,而三线城市和四线城市挂牌出售量指数近期也出现了一定的下降。不过,随着过去两年大量成交的新房逐步交付,三四线城市未来或面临一定的供应上升压力。

图12:二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:截至2021/10/3

图13:一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降,价格指数保持稳定

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:截至2021/10/3

图14:二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降,价格指数保持稳定

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:截至2021/10/3

图15:三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:截至2021/10/3

图16:四线城市二手房挂牌出售量指数小幅下降

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:截至2021/10/3

4. 土地市场:集中供地扰动节奏,溢价率有所下降

4.1 住宅类用地成交建面:一线城市同比大增

一线城市集中供地,成交建面同比大增。9月,100个大中城市住宅类用地成交建面同比下降48.7%,上月为下降63.0%;分线来看,一线城市单月同比上升86.3%,二线城市同比下降30.6%,三线城市同比下降81.0%。累计成交建面方面,1-9月100个大中城市住宅类用地累计成交建面同比下降28.0%,上月为下降24.7%;分线来看,一线城市累计同比下降10.6%(上月下降21.2%),二线城市累计同比下降26.7%(上月下降26.0%),三线城市累计同比下降31.7%(上月下降23.8%);二三线城市整体宅地建面成交有所下降。

图17:9月百城住宅用地成交建面同降48.7%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为万平方米

图18:9月一线城市住宅用地成交建面同增86.3%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为万平方米

图19:9月二线城市住宅用地成交建面同降30.6%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为万平方米

图20:9月三线城市住宅用地成交建面同降81.0%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为万平方米

图21:1-9月百城宅地成交建面同比下降28.0%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为万平方米

图22:1-9月一线城市宅地成交建面同比下降10.6%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为万平方米

图23:1-9月二线城市宅地成交建面同比下降26.7%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为万平方米

图24:1-9月三线城市宅地成交建面同比下降31.7%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为万平方米

4.2 住宅用地成交总价:整体降幅继续扩大

百城住宅用地成交总价累计降幅有所扩大。9月,100个大中城市住宅类用地成交总价同比下降15.2%;分线来看,一线城市单月同比上升113.8%,二线城市同比下降9.0%,三线城市同比下降70.6%。累计成交总价方面,1-9月100个大中城市住宅类用地累计成交总价同比下降10.2%,上月为下降9.4%;分线来看,一线城市累计同比下降2.7%(上月下降14.4%),二线城市累计同比下降13.5%(上月下降14.1%),三线城市累计同比下降9.1%(上月增长0.6%);受前期融资渠道偏紧以及房企对后市预期不明朗影响,近期房企拿地总价增速开始明显回落。

图25:9月百城住宅用地成交总价同降15.2%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为亿元

图26:9月一线城市住宅用地成交总价同增113.8%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为亿元

图27:9月二线城市住宅用地成交总价同降9.0%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为亿元

图28:9月三线城市住宅用地成交总价同降70.6%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为亿元

图29:1-9月百城宅地成交总价同比下降10.2%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为亿元

图30:1-9月一线城市宅地成交总价同比下降2.7%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为亿元

图31:1-9月二线城市宅地成交总价同比下降13.5%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为亿元

图32:1-9月三线城市宅地成交总价同比下降9.1%

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为亿元

4.3 成交楼面均价有所上升,溢价率整体回落

住宅类用地成交楼面均价环比有所上升,百城成交溢价率整体回落。100个大中城市住宅类用地成交楼面均价在上半年出现上升态势,下半年出现明显回落,9月环比有所上升,主要系一二线城市集中供地影响成交结构;受22座核心城市集中供地影响,一二线城市成交楼面均价有所下降。溢价率方面,经历了年初的“小阳春”后,各线城市住宅用地成交溢价率开始回落,多地调整集中供地规则后溢价率已有实质下降,9月成交溢价率环比有所下降。

图33:9月百城宅地成交楼面均价环比有所上升

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为元/平方米

图34:9月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为元/平方米

图35:9月二线城市宅地成交楼面均价环比明显上升

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为元/平方米

图36:9月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升

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数据来源:Wind, 中达证券研究;注:单位为元/平方米

图37:9月百城宅地成交溢价率环比有所下降

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数据来源:Wind, 中达证券研究

图38:9月一线城市宅地成交溢价率环比小幅提升

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数据来源:Wind, 中达证券研究

图39:9月二线城市宅地成交溢价率环比有所下降

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数据来源:Wind, 中达证券研究

图40:9月三线城市宅地成交溢价率环比小幅下降

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数据来源:Wind, 中达证券研究

5. 融资:境内债券发行环比有所下滑

融资监管政策压力不减,现金流管理更为紧要。2020年初新冠疫情后,央行对经济的流动性支持明显加大,宏观流动性整体充裕。在此背景下,房企融资规模也出现明显上升。2020年8月以来,融资方面的监管逐步加强,尤其是有关有息负债总量增速的监管政策,对于未来房企融资将造成明显影响。总体而言,行业融资端的监管延续前期逐步收紧态势,未来亦难有系统性改善空间。因此,2021年房企现金流管理将更为紧要。

图41:商业性房地产贷款余额增速持续下滑,上半年累计同比增长9.5%

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数据来源:中国人民银行, 中达证券研究;注:季度数据

图42:开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降

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数据来源:中国人民银行, 中达证券研究;注:季度数据

图43:个人住房贷款余额增速近期小幅下降

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数据来源:中国人民银行, 中达证券研究;注:季度数据

图44:全国首套平均房贷利率近期开始小幅上升

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数据来源:融360, 中达证券研究

图45:境内房地产信用债发行规模环比有所下降

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数据来源:Wind, 中达证券研究

图46:境内房地产信用债发行规模增速有所下滑

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数据来源:Wind, 中达证券研究

图47:境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比

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数据来源:Wind, 中达证券研究

图48:9月境内房地产信用债呈净偿还状态

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数据来源:Wind, 中达证券研究

图49:内房海外债券发行规模环比明显上升

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数据来源:Bloomberg, 中达证券研究

图50:内房海外债券发行规模增速维持平稳

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数据来源:Bloomberg, 中达证券研究

6. 重点政策回顾:信贷或现积极信号

央行召开地产座谈,部分地区调整政策。9月以来,市场波动明显加大,中央到地方政策频出,如张家口规定已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售,新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售。央行联合银保监会召开房地产座谈会,要求金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。总体而言,目前政策面仍延续前期严格态势,但央行会议等显示出信贷端或有积极信号出现。我们认为,短期内行业出清格局将加速,行业基本面的回暖还需信贷政策的实际落地。

表 5:近期重点政策梳理,近期重点政策梳理,央行召开地产座谈,部分地区调整政策

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数据来源:政府网站,新华网,人民网,中达证券研究

7. 投资建议

金融端现积极信号,维持“强于大市”评级。近期行业信用风险逐步扩散,部分房企自身经营问题已对整体基本面和情绪产生一定影响。不过,近期央行等监管部门表态更为平和、积极,部分地区按揭等已出现一定改善迹象。在此背景下,行业销售端和融资端或将逐步恢复常态,而房企销售业绩和财务安全性也将得到一定支撑。维持“强于大市”评级。

8. 风险提示

1)楼市调控政策或出现一定变动,进而影响上市公司经营;

2)受内外部环境影响,行业流动性水平或出现一定波动;

3)上市公司经营业绩或存在一定不确定性

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