中达证券：上周新房销售投资企稳回升，政策高频长租房市场或将迎来发展空间

作者：中达证券 2023-03-20 13:37

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队，原标题《【中达研究|周报】销售投资企稳回升，地方政策持续发力》。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升5%，2023年累计成交面积同比下降1%。其中一线环比上升较多城市为北京、上海，分别环比上升39%、46%。一、三线城市累计成交面积同比分别下降5%、12%，二线城市累计成交面积同比上升5%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降50%、44%、37%。

截至3月17日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期13.8个月，环比下降3%。福州和苏州去化周期环比下降较多，分别下降12%和9%，去化周期分别由上期的27.7个月和11.6个月变动至24.4月和10.6个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降5%。其中环比下降较多城市为金华、成都，分别环比上升61%、24%。2023年累计成交面积同比上升58%。2023年累计同比下降较多城市包括金华、宝鸡，分别下降39%、7%。

本周观点：

本周重点城市新房成交面积环比增速回正，较上周环比上升20pct。其中，芜湖、扬州等地成交环比上升较快带动三线城市成交面积环比上升19%，较上周增速加快43pct;及长三角地区新房成交面积环比上升16%，较上周增速加快35pct。二手房成交方面，本周重点城市二手房成交面积环比继续下滑，较上周下降8pct。成都、青岛等地成交环比回落及厦门成交环比进一步下滑带动重点城市成交面积环比下降。

库存方面，在近期销售回升影响下，重点城市去化周期环比持续下降，平均去化周期在13.8个月，环比下降3%，较上周增速放缓4pct。

投资建议:

销售持续复苏，保障房政策高频。2月行业经济数据整体趋好，销售端呈现明显复苏态势，1-2月全国商品房销售金额累计同比下降0.1%，较2022年全年降幅收窄26.6pct;其中住宅销售金额增速在连续下滑11个月后首次回正，累计同比上升3.5%，销售回暖主要得益于近期政策边际改善带动前期积累的市场需求得到释放。后期销售增速若维持在较高位仍需需求侧政策激励，如本周五央行宣布将降准0.25个bp;地方政策上，南阳降低二套住房首付比例、徐州取消首房首贷申请条件等。开发投资方面，由于行业流动性压力尚存，土地市场热度恢复较慢，目前地产投资主要依靠建安投资。2月行业开工及竣工情况持续改善，较2022年全年，23年1-2月房屋新开工面积同比降幅收窄31.1pct;房屋竣工面积同比增长8.0%，继2022年竣工数据出现下滑后其同比首次止跌回升。展望未来，地方保交楼推进在短期内或影响建安投资增量，后续销售端企稳及融资端政策持续推进或为企业流动性提供更多支撑，进一步带动土地面复苏。近期各地政策在住房保障方面高频，未来或有更多租赁住房支持政策出台，长租房市场或将迎来一定的发展空间。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，金辉控股、莱蒙国际、嘉里建设本周涨幅居前。越秀地产、金辉控股、莱蒙国际年初至今涨幅居前。

图 1：金辉控股、莱蒙国际、嘉里建设本周涨幅居前