中达证券：上周新房成交同比增速回正，消费基础设施纳入REITs新试点

作者：中达证券 2023-03-27 10:39

本文来微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究|周报】成交同比增速回正，消费纳入REITs新试点》。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升9%，2023年累计成交面积同比上升2%。其中一线环比上升较多城市为广州、北京，分别环比上升73%、19%。一、三线城市累计成交面积同比分别下降2%、6%，二线城市累计成交面积同比上升9%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降52%、40%、29%。

截至3月24日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期13.3个月，环比下降4%。杭州和广州去化周期环比下降较多，分别下降13%和13%，去化周期分别由上期的2.8个月和14.2个月变动至2.4月和12.3个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升15%。其中环比上升较多城市为成都、南宁，分别环比上升49%、31%。2023年累计成交面积同比上升65%。2023年累计同比下降较多城市为金华，同比下降16%。

本周观点：

本周北京新房成交环比持续上升，广州、深圳两地成交环比增速回升，影响一线城市新房成交面积环比上升13%;从城市区域来看，虽然福州等地成交环比有所下滑，但在云浮(成交环比上升71%)等城市的带动下，珠三角及南部其他城市新房成交面积环比上升较多，环比上升28%，共同带动重点城市新房成交面积环比增速加快4pct，同比增速年内首次转正。二手房成交方面，本周二手房成交环比下滑的城市数量较上周有所减少，成都、金华分别环比上升73pct、89pct带动重点城市二手房成交面积环比回升，增速加快20pct。

库存方面，重点城市去化周期环比进一步下降1pct。其中，一线城市去化周期环比降幅扩大1pct，其他重点关注的城市中，除莆田外，其他城市去化周期环比皆有所下降。

投资建议:

多数房企业绩预警表现不佳，顶层支持消费基础设施REITs试点。近期多数房企相继发布2022年全年业绩预警。从目前来看，受到销售市场影响，大部分房企归母净利润增速维持下滑趋势，业绩表现不佳。随着商品房销售，尤其是住宅销售的逐步回暖，23年部分房企营收或出现较明显改善。本周发改委发文支持发行消费基础设施REITs。该政策提出优先支持百货商场、购物中心及保障基本民生等项目发行基础设施REITs;同时根据准入条件(“项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务”)可看出，以开发为主的传统房地产企业不满足消费基础设施REITs的发行条件，我们认为良好消费基础设施的持有者，如纯物业商业企业或将首先受益，未来商业地产有望逐步向轻资产化发展。周内各地持续推动保障性租赁住房建设，如北京保障房中心与六家银行签署意向性合作金额每家300亿元，西安住建局规范保租房租金标准为不高于评估市场租金的90%等，后续或有更多人口流入量较大的城市持续完善保租房建设。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，易居企业控股、上实城市开发、中国海外宏洋集团本周涨幅居前。莱蒙国际、越秀地产、嘉里建设年初至今涨幅居前。

图 1：易居企业控股、上实城市开发、中国海外宏洋集团本周涨幅居前