众和：2023年一季度头部房企销售额大部分同比转正，出险公司整体重组方案密集出炉
本文来自微信公众号“众和投行服务”，原标题《众和证券：房地产行业融资及重组市场观察月报 | 2023年一季度》。
报告摘要
监管政策：推出“资产负债表”改善计划，设立不动产私募投资基金;在 “金融十六条”的推动下银行授信覆盖的范围继续扩大;各地政策持续放松，多地房贷利率接近低点
整体而言地产政策受目前整体市场销售分化明显，大部分二线及以下地区依然疲弱，政策仍可能进一步加码;货币政策方面，政策正逐渐恢复常态化，但二三季度增长下降后，有望再度转向宽松;财政政策方面全年经济增长压力仍存，财政政策仍将保持积极。
在2022年末“金融十六条”的推动下，2023年1月以来银行授信覆盖的范围继续扩大，并且有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。3月，地方政府延续楼市宽松政策，继续出台优化政策：继续优化公积金贷款政策，降低首付比例，提供购房补贴，同时进一步推进保障性租赁住房政策，多个二三线城市继续下调首套房贷利率至3.8%，接近历史低点。从城市分级看，一线城市依然保持克制，二三线城市多次提振，政策作用持续积累。
市场销售及拿地情况：一季度头部房企销售额大部分同比转正，但部分房企受拿地或出险因素影响，销售明显不达预期
基本面而言，行业销售数据整体向好，国央企销售恢复明显，但部分次优公司销售数据仍然低迷。停止拿地对于房企销售的负面影响逐渐显现，包括金地、碧桂园、旭辉等等房企销售疲弱，权益销售金额也不及市场预期。新增货值层面，国企参与程度进一步集中，前20中除非滨江、龙湖、伟星外，均为国企，其中前50中超过20家为地方城投或类城投，政府托底明显。
境内单笔债项展期：单期展期金额较大，二次展期数量增加，展期后违约频现;部分房企率先完成整体展期
一季度境内房企券共有18支信用债券和2期ABS完成单期展期，展期金额共245.71亿元，共涉及发行人13家，皆为往期已发生展期的主体，其中15恒大03金额较高为82亿元。二次展期的债券共7只，包括5支信用债“21奥园债”、“20奥园02”、“15恒大03”、“H9中金03”、“20荣盛地产MTN001”以及2支ABS“鑫荃1优”和“平裕5优”，其中“20荣盛地产MTN001”1月29日未能按期偿付分期本息，随后公司于2月16日获得持有人会议豁免，完成二次展期。
一季度房企债券市场共有8支债券发生违约，违约金额合计55.48亿元，共涉及7家发行主体，其中除金科为首次发生实质性违约外，其余均为之前已违约企业。“展期后违约”现象已开始出现，凸显地产企业压力仍然巨大。
境内外整体债项展期：单期展期出险房企整体债务重组方案，已迎来密集出炉
据市场消息，境内房企债券整体展期中，继22年四季度富力、龙光完成整体展期后，23年一季度目前已有融创、红星控股、世茂股份(不含银行间)境内债券全面展期，此外金科、时代、世茂建设也已启动境内债券整体展期，目前在陆续投票中。
现阶段境内房企整体重组方案以整体债券大展期为核心，将债券期限延长3-4.5年，并设1.5-2.5年本金宽限期，以及部分设置利息宽限期或利息资本化等方式，并增加小额兑付、项目或项目收益权增信等方式，在现阶段避免境内债券违约对企业维稳经营造成的负面影响，目前尚未有直接消债的重组方案出现。
境外债券市场中，一季度花样年、华夏幸福、中梁、奥园、旭辉、正荣、龙光、恒大、融创9家房企境外债务重组方案陆续发布。其中融创、恒大等标志性房企的展期方案以债转股为基础，主要为其境外上市主体及实控人控股上市公司(物业公司、汽车公司)的股票，剩余存续债券进行5-10年期的债券展期。
境内债券二级市场概况：出险房企债券价格涨跌互现，分化日益明显，部分未出险房企受困年报、市场波动及舆情，价格出现明显下滑
龙光、融创在一季度完成境内债券整体展期后，由于大展期增加一定增信措施，境内债券复牌后均出现了明显上涨，至3月底各债较复牌前20%-50%;宝龙作为为数不多可按期履行首展付款的出险房企，自1月中旬完成单笔小公募展期至今，各期存续债券已分别涨超100%，50%，20%不等，近期显示40亿中票完成注册;
阳光城多只债券于2023年2月10日恢复交易后估值由18上下跌至13.5上下，跌幅达25%;
旭辉境内存续债3月底较1月中旬价格高点已下跌超50%，主要受年报失约、业绩期匿名信指控等的影响;企业推进较长期限境外债重组，投资人对境内集中到期的债券兑付存在较大担忧，且23年1月初由中债增信的中票计划至今尚未发行;红星控股整体二级价格于1季度下跌11%至17%不等;禹洲受22年营收下滑、利率暴跌、短债承压等影响，境内债整体1季度跌幅超7%;世茂建设二级1季度整体下跌，跌幅由5%至25%不等;
时代二级涨跌互现，其中“20时代02”、“20时代04”及“20时代05”分别跌超26%、14%及22%，主要由于部分境内债展期议案投票继续延期，投票截止日期分化;
远洋受债务兑付相关舆情及年报季盈利下滑影响，3月以来境内债已较1-2月的上涨行情出现反转，出现明显下跌;碧桂园受200亿中票获接受注册利好影响整体境内债价格1-2月涨近15%;3月以来先微升后降，整体与月初持平;
中骏境内债整体于1季度大幅增长，涨幅超30%，得益于1月下旬成功发行中债增信15亿中票及超过650亿新增银行授信的利好;合景1季度存续境内债涨幅5%-6%，已于1月底成功发行中债增信7亿中票并于3月下旬按期兑付10亿元私募债;雅居乐1季度境内债整体涨超30%，已于1月中及3月下旬分别成功发行中债增信12亿中票及7亿公司债。
新城、金地境内债于一季度表现较为稳定，小幅增长;
绿城、建发、华发、美的置业、万科等优质房企存续债券1-3月涨势延续。
报告正文
