中达证券：4月重点城市销售持续回暖，房地产开发投资低位波动
本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究|月报】销售增速持续提升，开发投资低位波动——4月统计局数据点评及房地产月报》。
报告要点
住宅销售持续向好，带动4月商品房整体销售金额增速继续提升。1-4月，全国商品房销售金额累计同比增长8.8%(前3月：上升4.1%)，销售面积累计同比下降0.4%(前3月：下降1.8%);其中，住宅销售持续向好，1-4月销售金额同比增速为11.8%(前3月：上升7.1%)，销售面积同比增速为2.7%(前3月：上升1.4%)，带动全国商品房销售持续回暖。当前上调公积金贷款额度、取消地区限购等政策持续高频，或将为销售市场企稳提供一定支撑。
全国开发投资低位波动，竣工同比升势延续。开发投资方面，1-4月房地产开发投资完成额累计同比下降6.2%，较前3月降幅扩大0.4pct。房屋竣工方面，2023年房屋竣工情况已出现明显改善，房屋竣工面积同比增长18.8%，较前3月增速提升4.1pct，行业竣工同比进一步提升。新开工情况，受流动性及房企对后市预期不足等因素影响，前期企业拿地规模相对偏少，带动1-4月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降21.2%，降幅较前3月扩大2.0pct。随着商品房销售稳步复苏，房屋新开工情况或将得到相应改善。
个贷、定金及预收款累计同比增速止跌回正，开发资金来源降幅收窄2.6pct。1-4月房地产开发资金来源累计同比下降6.4%，较1-3月降幅收窄2.6pct。拆分来看，1-4月个人按揭贷款、定金及预收款项增速年内首次回正，分别同比上升4.0%、2.5%;国内贷款、自筹资金受融资活动尚未全面恢复影响，分别累计同比下滑10.0%、19.4%，较前3月降幅进一步扩大。从目前来看，在销售逐步企稳及融资渠道进一步改善的带动下，资金面有望逐步回暖。
重点城市新房及二手房成交回落，一线二手房挂牌价率先回升。4月，45城新房成交面积环比下降24%，同比上升24%;当年累计成交面积同增10%(3月：上升6%)，一、二、三线城市分别上升26%、11%、1%。肇庆、海门、惠州、温州累计增幅较大，而绍兴、泉州、大连、芜湖累计降幅较大。截至4月末，14城新房去化周期为16.4个月，平均环比上升32%，同比下降26%。二手房方面，4月，15城二手房成交面积环比下降16%，同比上升82%;截至4月末，15城累计成交面积同增81%，与前3月持平。青岛、扬州、东莞二手房成交面积累计增幅居前。挂牌指数方面，一线城市挂牌价格指数率先复苏，二三线挂牌量维持相对高位。
销售驱动一线成交继续上升，溢价率维持平稳。1-4月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约30.4%;其中，一线城市增长62.6%，二线城市下降41.4%，三线城市下降27.1%，一线宅地成交量在销售的驱动下稳步上升。成交楼面均价方面，4月单月继续回升。溢价率方面，4月单月溢价率环比基本持平。
投资建议：重点城市销售持续回暖，政策端改善延续，维持“强于大市”评级。4月，地方政策成效逐步显现，在住宅销售持续回升的带动下，全国商品房销售稳步提升;另一方面，部分长三角热点城市土地市场复苏较快，不同能级城市间分化或将延续。从目前来看，政策端仍有一定的改善空间，且调整方向或更趋一区一策。展望未来，在重点城市核心区域布局较多的高信用型房企更具竞争优势。维持“强于大市”评级。
报告正文
1. 板块表现：头部房企股价表现较好
1.1 地产开发行业表现
截至4月30日，中国海外宏洋集团、恒盛地产、易居企业控股4月涨幅居前;中国海外宏洋集团、绿景中国、越秀地产年初至4月末涨幅居前。
图1：中国海外宏洋集团、恒盛地产、易居企业控股4月涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/30
图2：中国海外宏洋集团、绿景中国、越秀地产年初至4月末涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/30
图 3：万科企业、融创中国、旭辉控股集团4月换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/30
1.2 物业管理行业表现
截至4月30日，保利置业集团、嘉里建设、保利物业4月涨幅居前;嘉里建设、保利置业集团、华润万象生活年初至4月末涨幅居前。
图 4：保利置业集团、嘉里建设、保利物业4月涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/30
图 5：嘉里建设、保利置业集团、华润万象生活年初至4月末涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/30
图 6：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务4月换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/4/30
2. 行业：销量增速提升，投资低位波动
4月全国商品房整体销售金额增速加快，销售面积降幅继续收窄。1-4月，全国商品房销售金额累计同比增长8.8%(1-3月：同比上升4.1%);销售面积累计同比下降0.4%(1-3月：同比下降1.8%)。在市场信心持续修复及需求端政策不断发力的带动下，前4月全国商品房销售持续回暖，较前3月销售金额同步增速加快4.7pct、销售面积同比收窄1.4pct。近期地方政策密集调整公积金政策，如上调多子女家庭最高贷款额度、支持公积金支付首付款等，有望带动市场需求持续释放。
图 7：商品房销售额增速加快4.7pct
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
图 8：商品房销售面积降幅较上月继续收窄
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
开发投资降幅较前月继续下滑，头部房企拿地积极性有所提升。1-4月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降6.2%(1-3月：同比下降5.8%)，其中住宅及商业用房同比有所下滑带动整体开发投资同比降幅扩大。拿地方面，近期土地市场呈现弱复苏态势，国企央企及部分高信用民企为主要拿地主体，随着更多优质地块推出及集中供地规则进一步优化，部分优质头部房企拿地积极性或进一步提升，有望为开发投资回暖提供一定支撑。
图 9：房地产开发投资降幅有所扩大
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
开工面积同比有所回落，竣工面积增速有所提升。随着各地保交楼政策陆续落地，2023年初行业工程进度稳步复苏，1-4月全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降21.2%(1-3月：下降19.2%);房屋竣工面积同比上升18.8%(1-3月：上升14.7%)，竣工增速有所提升。新开工方面，受流动性及房企对后市预期不足等因素影响，前期企业拿地规模相对偏少，带动1-4月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降21.2%，降幅较前3月扩大2.0pct。
图 10：1-4月新开工面积累计同比再度回落
数据来源：国家统计局，中达证券研究
图 11：房屋竣工面积降幅持续回升
数据来源：国家统计局，中达证券研究
开发资金降幅收窄2.6pct，定金及预付款增速明显提升。1-4月，房地产开发资金来源累计同比下降6.4%(1-3月：下降9.0%)。拆分来看，国内贷款累计下降10.0%(1-3月：下降9.6%);自筹资金累计同比下降19.4%(1-3月：下降17.9%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长4.0%和2.5%(1-3月分别下降2.8%和2.9%)。由于商品房销售同比持续回升，房地产开发资金来源中的定金及预收款增速回正，共同带动整体开发资金来源降幅再收窄2.6pct。预计开发资金来源将随行业销售的恢复而逐步恢复，资金面改善格局延续。
图 12：开发资金来源降幅再收窄2.6pct，定金及预付款增速明显提升
数据来源：国家统计局, 中达证券研究
3. 城市：一线增长较快，推盘环比下跌
3.1 新房数据：一线销量增速居前，推盘环比明显下滑
单月销售环比有所回落，累计成交同比升势延续。4月当月，45个主要城市新房成交量环比上月下降24%，同比上升24%。一线城市同比上升127%，二线城市同比上升16%，三线城市同比上升5%。45城截至4月末累计成交量同比上升10%(3月末：上升6%)，一、二、三线城市分别上升26%、11%及1%。肇庆、海门、惠州和温州2023年累计交易量分别上升约147%、135%、107%及92%，而绍兴、泉州、大连、芜湖累计同比分别下降78%、73%、45%和39%，为今年以来销量下滑较多的城市。从4月的成交数据来看，单月新房成交量环比有所回落;累计成交情况，由于前2、3月成交情况持续向好，叠加去年同期基数较小影响，4月各线城市成交环比增速加快、重点城市新房成交量同比继续上升。
去化周期按月有所回升，宁波、温州环比上升较快。截至4月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均下降2%，同比平均下降2%;平均去化周期为16.4个月(3月末为12.7个月)，环比平均上升32%，同比平均下降26%。北京、深圳去化周期分别为16.0个月、11.9个月，环比上月分别下降18%、2%，同比分别下降30%、上升44%;上海、广州、去化周期分别为4.2个月、15.9个月，环比上月分别上升17%、37%，同比分别下降91%、57%。在销售的带动下，4月重点城市去化周期环比上升较多，整体去化压力有所加大。
贵阳、长春、深圳和厦门新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。4月，17个重点城市单月新房批售建面为919.5万平，同比下降5.0%，环比下降31.1%;其中，4个一线城市单月同比下降31.3%，环比下降37.5%，13个二线城市单月同比上升7.0%，环比下降29.0%。1-4月，17个重点城市累计新房批售建面为3022.0万平，同比增长12.5%(1-3月：增长22.4%);其中，4个一线城市累计同比增长14.3%，13个二线城市累计同比增长11.9%。贵阳、长春、深圳和厦门批售建面累计同比增长245.9%、205.9%、128.3%和90.0%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)
表 1：截至2023/4/30主要城市交易量，一线城市同比增长较快
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
表 2：截至4月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
表 3：截至4月末主要城市新房批售情况，厦门、上海、贵阳和杭州新增供应相对充裕
数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米
3.2 二手房数据：成交环比有所下降，一线挂牌价高位稳定
单月二手房销售环比下滑明显，青岛、扬州、东莞成交面积累计增幅居前。4月，15个主要城市的二手房交易量环比下降16%，同比上升82%。北京和深圳单月同比分别下降1%和上升63%。截至4月末，15城2023年累计交易量同比上升81%(3月末：上升81%)。青岛、扬州、东莞2020年至今分别累计同比上升272%、271%和195%，今年以来二手房市场热度较高。
表 4：截至4月末主要城市二手房成交量情况，青岛、扬州、东莞成交面积累计增幅居前
数据来源：各地房管局, 中达证券研究
一线城市挂牌出售价率先复苏，二三线城市二手房挂牌量维持相对高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨。随着部分企业风险暴露及行业深度调控，市场信心出现明显下滑，各线城市二手房挂牌价持续下滑。近期，在销售缓慢复苏的推动下，一线城市挂牌价率先回升，目前已恢复至2021年三季度的平均水平。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数维持低位波动，二线及三线城市相关指数明显回升，保持相对高位，四线城市挂牌量指数则在大环境转向的带动下缓慢上升。政策层面，各地“带押过户”陆续落地或将提升二手房市场活跃性，推动量价指数持续回升。
图 13：二手房挂牌出售价格指数近期小幅回升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/7
图 14：一线城市二手房挂牌出售量指数维持低位，价格指数有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/7
图 15：二线城市二手房挂牌量指数明显回升，价格指数保持稳定
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/7
图 16：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/7
图17：四线城市二手房挂牌出售量指数较为稳定
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/7
4. 土地市场： 一线成交增速居前，溢价率维持平稳
4.1 住宅类用地成交建面：各线城市成交分化加剧
各线城市宅地成交分化加剧，一线增速维持上升趋势。4月，100个大中城市住宅类用地成交建面同比下降约49.1%(3月：下降21.2%);分线来看，一线城市单月同比上升179.6%，二线城市同比下降58.4%，三线城市同比下降53.1%。累计成交建面方面，1-4月100个大中城市住宅类用地累计成交建面同比下降约30.4%(1-3月：下降20.8%);分线来看，一线城市累计同比增长62.6%(1-3月：增长6.1%)，二线城市累计同比下降41.4%(1-3月：下降29.5%)，三线城市累计同比下降27.1%(1-3月：下降16.9%)。整体来看，一线宅地成交稳步回升，二、三线成交同比降幅有所扩大，主要系近期一线城市销售复苏快于二三线城市，带动头部房企加快了在一线城市的布局，随着市场需求的不断释放，整体宅地成交情况有望得到相应改善。
图 18：4月百城住宅用地成交建面同降49.1%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 19：4月一线城市住宅用地成交建面同增179.6%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 20：4月二线城市住宅用地成交建面同降58.4%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 21：4月三线城市住宅用地成交建面同降53.1%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 22：1-4月百城宅地成交建面同比下降30.4%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 23：1-4月一线城市宅地成交建面同比增长62.6%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 24：1-4月二线城市宅地成交建面同比下降41.4%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
图 25：1-4月三线城市宅地成交建面同比下降27.1%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米
4.2 住宅用地成交总价：整体降幅继续扩大
百城住宅用地成交总价累计降幅扩大10.9pct，一线城市宅地成交有所回升。4月，100个大中城市住宅类用地成交总价同比下降35.7%;分线来看，一线城市单月同比上升246.9%，二线城市同比下降66.2%，三线城市同比下降47.6%。累计成交总价方面，1-4月100个大中城市住宅类用地累计成交总价同比下降约21.9%(1-3月：下降11.0%);分线来看，一线城市累计同比增长34.2%(1-3月：下降41.4%)，二线城市累计同比下降34.0%(1-3月：下降4.2%)，三线城市累计同比下降25.7%(1-3月：下降14.5%);住宅用地成交总价增速与宅地成交建面增速相若。
图 26：4月百城住宅用地成交总价同降35.7%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 27：4月一线城市住宅用地成交总价同增246.9%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 28：4月二线城市住宅用地成交总价同降66.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 29：4月三线城市住宅用地成交总价同降47.6%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 30：1-4月百城宅地成交总价同比下滑21.9%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图31：1-4月一线城市宅地成交总价同比增长34.2%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 32：1-4月二线城市宅地成交总价同比下降34.0%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
图 33：1-4月三线城市宅地成交总价同比下降25.7%
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元
4.3 成交楼面均价增速加快，溢价率保持稳定
百城住宅类用地成交楼面均价环比增速加快，成交溢价率较上月基本持平。100个大中城市住宅类用地成交楼面均价在2022年上半年出现上升态势，下半年出现明显回落，23年4月成交楼面均价环比增速加快，主要系一线城市成交楼面均价增速较快，及三线城市成交楼面均价小幅回升共同作用。溢价率方面，4月成交溢价率较前月基本持平;分线来看，一线成交溢价率小幅回升，二、三线城市成交溢价率则有所下滑。
图 34：4月百城宅地成交楼面均价环比有所上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 35：4月一线城市宅地成交楼面均价环比有所回升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 36：4月二线城市宅地成交楼面均价环比有所下降
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 37：4月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升
数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米
图 38：4月百城宅地成交溢价率环比基本持平
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 39：4月一线城市宅地成交溢价率环比小幅提升
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 40：4月二线城市宅地成交溢价率环比小幅下滑
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 41：4月三线城市宅地成交溢价率环比小幅下降
数据来源：Wind, 中达证券研究
5. 融资：境内外债券发行规模有所减少
融资端现初步改善，整体恢复仍需时间。2020年初防控措施实施后，央行对经济的流动性支持明显加大，宏观流动性整体充裕。在此背景下，房企融资规模也出现明显上升。2020年8月以来，融资方面的监管逐步加强，尤其是有关有息负债总量增速的监管政策，对于未来房企融资将造成明显影响。2021年下半年行业融资渠道收紧对房企流动性造成了一定的挤兑，但目前顶层对于行业定调趋于积极，尤其近期“三箭齐发”持续修复融资端。值得注意的是，融资政策的改善仍集中在部分头部高信用房企，行业整体的改善尚需时日。
图 42：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，2022年全年累计同比增长1.5%
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 43：近期开发贷余额增速有所回升
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 44：个人住房贷款余额增速继续下降
数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据
图 45：全国首套平均房贷利率近期持续下降
数据来源：融360，贝壳研究院，中达证券研究
图 46：境内房地产信用债发行规模环比有所下滑
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 47：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 48：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 49：4月境内房地产信用债呈净融资状态
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 50：内房海外债券发行规模环比明显上升
数据来源：Bloomberg, 中达证券研究
图 51：内房海外债券发行规模增速持续下滑
数据来源：Bloomberg, 中达证券研究
6. 重点政策回顾：地方政策有序落地
需求侧政策持续发力，二线政策调整较为高频。4月以来，地方需求端政策调整较前期更为细化，部分二线城市政策调整较为高频，如杭州临平区放宽限购政策、武汉经开区给予来区大学生最高15万元购房补贴、宁波推广二手房带押过户模式、郑州支持公积金支付首付款等。同时，绍兴越城区、滨海新区两区放宽了预售资金监管，或在一定程度上缓解房企的流动性压力。目前，销售端持续复苏，但城市间表现分化继续;未来，各地微调政策或有所增加，房地产行业基本面有望得到一定支撑。
表 5：近期重点政策梳理，地方需求侧政策持续发力，二线政策调整较为高频
数据来源：政府网站，新华网，人民网，中达证券研究
7. 投资建议
重点城市销售持续回暖，政策端改善延续，维持“强于大市”评级。4月，地方政策成效逐步显现，在住宅销售持续回升的带动下，全国商品房销售稳步提升;另一方面，部分长三角热点城市土地市场复苏较快，不同能级城市间分化或将延续。从目前来看，政策端仍有一定的改善空间，且调整方向或更趋一区一策。展望未来，在重点城市核心区域布局较多的高信用型房企更具竞争优势。维持“强于大市”评级。
8. 风险提示
1)楼市调控政策或出现一定变动，进而影响上市公司经营;
2)受内外部环境影响，行业流动性水平或出现一定波动;
3)上市公司经营业绩或存在一定不确定性
