标普信评：从财务空间看，万科企业(02202.HK)足以应对2024年到期本部债券

本文来自“标普信评”，原标题《从财务空间看，万科可应对2024年到期本部债券》。

2024年4月30日，标普信评于2024年4⽉29日发布题为《偿债⼤考之年，万科扛得住吗?》的研究报告，从财务空间维度分析万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)管理当前流动性压力、应对2024年到期的本部债券的情况。标普信评认为，得益于持有⼤量的经营性物业带来的增量融资空间和稳定的租金收⼊，万科拥有足够的财务空间管理当前的流动性压力，应对2024年到期的本部债券。

标普信评着眼财务空间维度，从三个方面进行了分析。⾸先，标普信评认为万科持有较多的经营性物业，潜在的增量再融资空间可满足⼀年内到期债券和供应链融资的偿付;第二，万科经营性物业的租⾦收⼊对利息支出提供较好的支撑;第三，随着集中交付压力趋缓，2024年万科经营性现⾦流不会失血。

标普信评认为，万科持有的⼤量经营性物业可以作为经营性物业贷增量融资的重要抓⼿，增量规模可以满足2024年到期债券和供应链融资的偿还需求。截至2023年末，万科已完⼯未受限的投资性房地产账⾯价值约为790亿元，即使按照40%的折扣率计算，增量的融资额度仍然可以覆盖截至2023年末⼀年内到期的共计约290亿元的本部债券和供应链融资。另外，资产处置也可以是管理其流动性和降低杠杆的另⼀种方式。万科拥有较多的经营性物业资产和股权，例如物业服务⼦公司万物云、长租公寓“泊寓”及万纬系列物流园区，其中万物云为港股上市公司，⽬前总市值超过200亿元，⻓租公寓“泊寓”⽬前为全国最⼤的集中式公寓提供商，万纬系列物流园区业务分布47城，拥有170个物流园区。

另外，我们认为，万科具有较好的经营性物业，经营性物业租⾦收⼊对公司整体利息⽀出的覆盖程度逐年提⾼，可以提供较好的⽀撑。近年来，随着对于经营性物业的投⼊加⼤，万科租金收⼊对全⼝径利息⽀出的覆盖率呈逐年上涨趋势。2023年万科租金收⼊约91亿元，对全口径利息⽀出的覆盖率约为60%。

标普信评预计，我们预计，随着集中交付压力趋缓，万科2024年的经营性现⾦流净额仍然可以保持净流⼊状态，不会造成额外的资金缺口。数据显示，2022年和2023年是万科的集中交付⼤年。交付压⼒叠加⾏业销售下⾏，形成了经营性现⾦流的压力。按照“已售未竣工结算面积”指标，2022年、2023年万科分别交付住宅34万套和28.9万套;截至2023年末，万科已售未竣工结算⾯积降⾄2,339万平⽅⽶。我们预计，2024年万科的交付压⼒将有所缓解，在保持当前的销售情况下，经营性现金流仍将保持净流⼊。根据万科披露，该公司2024年计划竣⼯计容⾯积约2,200万平方米，较2022年的3,600万平方米及2023年的3,100万平方米明显减少。

本报告不构成评级行动。