中达证券：新房销售环比保持稳定，保障住房建设继续推进

作者：中达证券 2022-01-04 13:37

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升8%，2021年累计成交面积同比上升4%。北京和上海环比分别上升51%和下降35%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升14%、12%及下降8%。芜湖、福州、珠海和杭州2021年累计交易量分别上升约118%、71%、47%和59%。

截至2021年末，13个主要城市可售面积(库存)环比下降0.3%;平均去化周期14.2个月，平均环比下降2%。东营和广州去化周期分别由上周的14.2个月和8.9个月变动至11.3个月和7.5个月，分别环比上周下降20%和16%。

本周，15个主要城市二手房交易建面环比上升7%。成都和金华环比分别上升273%和29%。2021年累计成交面积同比下降9%。深圳、南宁和东莞2021年分别累计同比下降57%、38%和31%。

本周观点：

本周，新房销售情况较为稳定。在部分城市优化住房公积金、放宽落户限制等优惠政策下，北京、青岛等城市成交环比有所上升带动环渤海区域环比上升;另一方面，受疫情控制等因素影响，长三角地区成交环比有所下降，带动重点城市新房成交环比与上周相比增速略微下降，环比上升8%(上周环比上升9%)。二手房成交方面，厦门、金华等部分城市销售情况有所回升，重点城市销售环比有所上升。

库存方面，重点城市全年新房销售同比略有上升(4%)，带动重点城市平均去化周期环比有所下降。

投资建议:

年末政策从鼓励推动公募REITs、住房保障等方面推动行业发展，百强房企累计销售同比增速转负。本周，中央及地方政策主要从三方面共同促进行业的健康发展和良性循环：1)鼓励推动发展基础设施领域REITs，如发改委提出不得以任何理由拒绝项目入库、文旅部支持文化园区运用基础设施领域REITs和PPP模式发展、江西鼓励保障性租赁住房申报REITs试点，或有助于加快不同类型的城市基础设施建设，促进公募REITs市场的发展。2)继续强化规范市场秩序，促进行业的健康稳定发展，如央行在2022年工作会议中要求把控好房地产金融审慎管理制度、杭州发布不动产登记规定，完善市场监管机制有助于解决部分市场乱象，促进行业的良性循环。3)继续加强保障性租赁住房建设，如北京提出产权型住宅建设项目应配建一定比例的公租房、保障性租赁住房等相关建设，更好的满足居民的合理住房需求。2021年，房地产行业依然坚持以“三稳”为主要导向，并通过金融及行业政策不断整合、优化其内部结构，受宏观经济、行业政策调控等因素影响，TOP100房企累计销售金额同比增速转负，各规模房企在关注新一年行业动向同时，或将继续以维持自身财务状况、业务结构稳定为主要发展目标。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩;宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;疫情控制具有不确定性。

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，阳光100中国、嘉年华国际、海昌海洋公园本周涨幅居前。海昌海洋公园、建发国际集团、嘉年华国际年初至今涨幅居前。

图 1：阳光100中国、嘉年华国际、海昌海洋公园本周涨幅居前