万亿旧改市场，哪些地产美元债发行人已“上车”？

久期财经讯，据证券时报近日报道，住建部召开电视电话会议强调，鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造，以及养老、租赁住房建设等，推动物业服务企业大力发展线上线下社区服务业，建设智慧社区。

住建部、发改委、财政部在《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》中，将老旧小区定义为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。2019年7月，住建部副部长黄艳表示，经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人，约4200万户，建筑面积约40亿平方米。2019年9月，国务院参事仇保兴表示，老旧小区改造的总投资额应是5万亿元。

中达证券分析师表示，测算2019年末，2000年以前建成城镇住房建筑面积大于90亿平方米，需改造老旧小区建筑面积大于50亿平方米，未来所需总投资额大于6万亿元，市场空间较大。虽然随着棚改规模大幅下降，房地产投资增长动力有所减弱，然而中央密集出台针对老旧小区改造的推进部署及财政支持政策，以期在维持房地产市场平稳发展的同时，达成稳投资目标。参与老旧小区改造将助力房企积累住房更新经验，提升服务及运营能力，在存量住宅时代实现持续发展。

当前房企参与老旧小区改造的主要模式为：1)与政府合作，对老旧小区建筑及基础设施进行修缮及改造：当前一线城市供地相对较少，旧城区存量住宅较多，参与老旧小区改造能够使开发商积累存量住宅更新经验、培养相应人才团队，为后续发展奠定基础;2)参与BOT（build-operate-transfer）项目获取运营收入：老旧小区改造将对开发商的城市运营和资产管理能力提出更高要求，参与改造或将使房企的服务及运营能力得到提升，助力房企在存量住宅时代的持续发展。

在BOT项目模式中，万科的永庆坊项目可谓是成功的案例。2015年，广州荔湾区政府公开招标，通过BOT方式引入社会资本进行对老城区的微改造，由企业进行改造、建设及运营，15年运营期满后交回政府。万科中标永庆坊项目后，于2015年12月启动改造，2016年9月完成改造，永庆坊逐渐成为新一代网红打卡点，万科可通过运营取得收入。

据本网站统计，有10家龙头房企已拥有丰富的旧改项目经验，其中包括万科(02202.HK)、时代中国控股(01233.HK)；新湖中宝(600208.SH)主要关注上海旧改项目；富力地产(02777.HK)、绿景中国地产(00095.HK)、佳兆业集团(01638.HK)、花样年控股(01777.HK)、越秀地产(00123.HK)以及合景泰富集团(01813.HK)这6家房企主要关注广州、深圳或大湾区旧改项目；融信中国(03301.HK)主要关注河南郑州以及山西太原旧改项目。

详情如下：

数据统计：久期财经

久期财经在《居民杠杆率等因素牵制，地产行业整合步伐开始加速》中提到，鉴于居民杠杆率上升、房地产行业过度借贷以及住房支付能力问题等，将限制放宽房地产行业政策的空间。此外，在坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则下，房企参与旧城改造将使房企的服务及运营能力得到提升，助力房企在存量住宅时代的持续发展。

分析师认为，在地产美元债二级市场本轮大跌中，结合房企基本面、债务到期压力及抗风险能力等多重因素，在个券选择上可以择优考虑。

据本网站的统计，上述10家龙头房企在2023年及之前到期的美元债发行规模共计281.39亿美元，详情如下：

数据统计：久期财经