中达证券：新房成交环比增速放缓，顶层鼓励中长期资金入市

作者：中达证券 2022-04-25 13:37

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升5%，2022年累计成交面积同比下降43%。北京和上海环比分别上升19%和下降22%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降37%、36%、51%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降57%、38%、49%。

截至4月22日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降0.1%;平均去化周期23.4个月，平均环比上升13%。上海和广州去化周期分别由上期的12.7个月和41.3个月变动至24.1月和73个月，分别环比上升89%和77%。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降3%。金华和成都环比分别下降84%和20%。2022年累计成交面积同比下降38%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降74%、32%和38%。

本周观点：

本周，重点城市新房成交面积环比保持上升，但增速有所放缓。其中，珠三角及南部其他城市、中部成交环比有明显回升(环比由上周负增长转为正增长，且增速较快)。二手房成交方面，杭州、南京等地成交环比增速放缓，金华、成都环比降幅较大，共同带动重点城市二手房成交环比有所下降。

库存方面，上海、广州去化周期环比继续上升，带动周内平均去化周期环比增速加快。另外，莆田等部分城市库存去化压力有所增大(去化周期达51.8月)。

投资建议:

优质开发项目获顶层支持，需求侧政策继续推广至省会城市。近期，监管层针对房地产业内风险进行表态，部分省会城市发力调整住房公积金贷款政策、持续提升需求侧改革力度：1)部分优质房企开发条件有所优化，项目推盘进度或将加快：央行及外汇局联合出台的23条中提出要区分项目风险与房企风险(不盲目抽贷、断贷、压贷)、北京依据不同资质开发企业执行不同审批方式，有望在一定程度上保证优质房企的开发进度、缓解企业资金面的流动性压力。2)部分二线城市加大对居民购房的支持力度，或持续激发需求端市场活力：本周，公积金贷款边际改善由三四线城市拓宽至更多二线城市，如福州将第二次申请纯住房公积金贷款购房人的首付款比例调整为40%，持续加大对住房市场的支持力度体现出激发消费者购房意愿为当前地方工作的重要方向，未来部分二线城市购房相关政策的调整力度或有望继续加强。另外，周内证监会提出银行保险机构应进一步扩大权益投资比例，体现出监管层有意引导中长期资金入市、提振市场信心，对于防范部分房企持续的信用风险暴露及促进行业的良性循环具有积极作用。目前，顶层主要通过加快贷款投放速度等金融政策改善房地产流动性问题，地方则侧重于加大力度推动需求端政策，在后续政策逐步落地、疫情逐步好转后，住房消费或将出现一定程度的复苏。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，海昌海洋公园、华侨城(亚洲)、五矿地产本周涨幅居前。海昌海洋公园、中国海外发展、美的置业年初至今涨幅居前。

图 1：海昌海洋公园、华侨城(亚洲)、五矿地产本周涨幅居前