标普：下调新城发展(01030.HK)及新城控股(601155.SH)长期发行人信用评级至“B”，展望“负面”

久期财经讯，4月23日，标普将新城发展控股有限公司(Seazen Group Ltd.，简称“新城发展”，01030.HK)及新城控股集团股份有限公司(Seazen Holdings Co. Ltd.，简称“新城控股”，601155.SH)长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。标普同时下调了由新城控股担保的高级无抵押票据长期发行评级至“B-”。

负面展望反映了标普的观点，即在市场情绪疲软的情况下，新城发展的合同销售额在未来12个月可能进一步恶化，特别是在该公司风险敞口较高的低线城市。

销售将进一步长时间放缓。标普下调了新城发展的评级，以反映其在房地产开发方面的竞争力减弱，原因是长期的行业低迷导致销售下降。在2023年下降34.5%之后，与去年同期相比，2024年第一季度的合同销售额进一步下降了44.4%。

因市场疲软和公司土地储备萎缩，标普预期新城发展2024年全年的销售额为480亿-520亿元人民币，而2023年的销售额为760亿元人民币。

新城发展地产开发部门规模将进一步缩小。该公司的业务组合正转向投资物业。公司在2023年完成了2020万平方米的地产开发。新城发展的销售在2020-2021年达到顶峰后，正常的交付周期为两到三年。

标普预计2024年完工和交付规模将下降30%-40%，2025年下降20%-30%。标普认为，2025年商业地产业务的EBITDA贡献将超过地产开发业务，占EBITDA总额的50%以上。相比之下，2023年这一比例约为33%。

在未来两年的过渡期内，新城发展将加大其购物中心业务，确保其地产开发业务的住房交付，同时解决即将到来的债务到期问题。

“白名单”应有助于新城发展的项目级融资。据该公司称，其大部分地产开发项目已被中国当地政府列入“白名单”。在标普看来，这表明新城发展的许多项目符合资格标准，即拥有足够的质押物，并预计未来的现金流可以覆盖其债务。

这些项目进入白名单将确保它们获得足够的资金来完成建设。标普认为，这应该会缓解项目层面的现金流出压力。

获得商业地产贷款对近期再融资至关重要。新城发展在2024年和2025年分别有约70亿元人民币和80亿元人民币的债券到期。该公司可能会通过质押其投资物业获得新融资来偿还债务。未质押资产，加上提高现有质押资产的贷款价值比(loan-to-value，LTV)的可能性，将是在控股公司层面为债务再融资的主要资金来源。

截至2023年12月31日，新城发展已质押783亿元人民币的投资物业。

自2024年1月中国政府放宽商业贷款使用政策以来，该公司动用了20亿元人民币的商业地产贷款。这一政策变化允许商业贷款在2024年底之前用于偿还其他贷款和债券。

据标普估计，如果已质押房产的LTV比例能够提高10个百分点至近50%，将提供70亿-80亿元人民币的额外融资。对于新城发展的412亿元人民币未质押物业，这些资产可用作银行经营贷款或发行中期票据的抵押物。

标普预测在未来12-24个月内，新城发展的购物中心会有稳定的表现。随着2023年22家新商场的开业，2024年租金收入应该会提高10%左右。运营统计数据显示，2023年客流量和零售额都在增加。截至2023年底，该公司购物中心的平均入驻率从2022年底的95.13%提高到96.48%。

标普预计，2024年尽管销售额较低，但因建设支出也将下降，新城发展地产开发部门的净现金流将为正。标普预测，2024年建设成本将下降30%-40%，与交付时间表保持一致。因此，销售收入应该能够弥补项目的现金流出。2024年，地产开发部门的运营现金流将达到5亿-15亿元人民币。

新城控股的评级变动将与其母公司评级变动一致。新城控股是新城发展子公司，于内地上市。该公司持有该集团的所有地产开发和商业地产业务。标普将新城控股视为新城发展的核心子公司，因此评级和展望将与母公司的评级和展望同步变动。

对新城发展的负面展望反映了标普的观点，即由于长期的市场低迷，该公司的合同销售额可能在未来12个月内减弱。此外，该公司的流动性缓冲可能会进一步收窄。

与此同时，标普预计新城发展的租金收入将保持稳定，并通过质押其商业物业获得融资。这将在一定程度上缓解再融资风险，并有助于解决其在2024年剩余时间内的债务到期问题。

新城控股的评级和展望将与新城发展的评级和展望一致变动。

标普可能会下调评级，若：新城发展的合同销售进一步疲软，销售现金流无法满足支出需求，以致地产开发的运营现金流转为负。

如果该公司未能通过质押其投资物业来获得新的贷款，标普也可能下调该公司的评级。标普将此视为解决未来12个月内资本市场债务到期问题的主要融资渠道。

如果新城发展保持足够的流动性以满足未来12个月的偿还需求，标普可能会将展望调整为稳定。这需要来自地产开发的正向运营现金流，以及通过各种渠道获得融资的能力，包括通过质押现有购物中心而获得新融资。