惠誉：购房者持观望态度，中期内房地产市场基本需求稳固

本文来自“惠誉评级”。

惠誉评级表示，房价走低叠加房地产开发企业流动性承压致购房者持续保持观望态度，或令住宅销售在2022年保持疲软。然而，官方调查显示，相较于往年，城镇购房者情绪仍保持在较高水平，这表明，得益于大城市购房承受力改善和户籍政策（即居住地登记户籍制度）放宽等因素，中期内房地产市场的基本需求将保持稳固。

央行2021年三季度的问卷调查显示，尽管2021年二季度至三季度期间房价普降，76%的受访者仍预计四季度住房均价将上涨或保持稳定；而19%的受访者计划于四季度购房，该比例高于2014至2016年间约15%的水平——尽管较疫情前的比例已大幅降低。

2020年以来，购房承受力（以城镇居民人均可支配收入与一手住房均价的比率衡量）亦有所改善，并可能随着一手住房均价下跌持续提升，从而在中期对房地产市场需求形成支撑。历史上，购房者会在当楼盘价格（而非房地产行业平均售价）下探10%-15%时涌入市场，特别是在开发商实行激励措施，例如免费或以较大折扣力度提供精装修和车位的情况下。2007年以来的季度数据显示，即使在2007至2008年全球金融危机期间，一手住房销售额和已售建筑面积极少同比下跌逾20%，而一手住房均价跌幅从未超过10%。

高线城市的住房需求将因户籍政策的放宽而增强。年轻人亦倾向于从低线城市迁至高线城市发展。