中达证券：二手房成交环比有所回暖，“十四五”规划推动城市建设

作者：中达证券 2022-01-17 13:37

本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队。

报告要点：

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升22%，2022年累计成交面积同比下降31%。北京和上海环比分别上升55%和下降12%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降4%、23%及49%。芜湖、珠海、杭州、福州2022年累计交易量分别下降35%、10%及上升3%、7%。

截至1月14日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降0.3%;平均去化周期14.1个月，平均环比下降4%。杭州和苏州去化周期分别由上周的1.5个月和13.2个月变动至1.2个月和11.5个月，分别环比上周下降23%和13%。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升82%。成都和深圳环比分别上升944%和78%。2022年累计成交面积同比下降27%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降65%、51%和35%。

本周观点：

本周，新房及二手房成交面积环比同步上升。新房成交方面，长三角地区单周成交环比涨幅最大，带动二线城市环比有所上升(至51%)，重点城市新房成交面积与上周相比环比上升22%、累计同比降幅与上周相比有所收窄(由上周同比下降35%变动至本周下降31%)。二手房成交方面，部分城市成交情况有所回升，其中成都涨幅较为明显，成交量环比上升944%，带动本周重点城市整体二手房成交面积环比上升82%。

库存方面，本周重点城市新房销售有所回暖，销售同比降幅有所收窄，带动重点城市平均去化周期环比下降4%。

投资建议:

债券到期加剧部分房企资金压力，住房保障体系建设继续推进。年初房企债券集中到期加大了企业的流动性需求，在此环境下，部分房企的现金流入仍相对受限：一方面，商品房销售尚未完全复苏，截至本周22年重点城市新房累计成交面积同比下降31%;另一方面，信贷政策呈现边际改善趋势，但截至目前发行主体仍以信用资质较好的央企国企及碧桂园、龙湖等少数基本面较好的民企为主，地产美元债发行规模亦大幅下降。在短期偿债压力较大、资金筹措受限等因素的影响下，部分房企的资金流动性有所承压、债券展期等方案继续推进。行业政策方面，近期中央政策侧重于加大对“十四五”规划的支持力度，主要从公共服务、保障性住房等领域推动城市快速发展，如发改委提出要健全养老保险制度体系、制宜发展共有产权住房等，上述政策的施行或有助于进一步完善民生建设、优化居住环境。周内地方层面继续扩大住房公积金范围及优化保障性住房体系，如北京将老旧小区改造纳入住房公积金提取范围、厦门保障房可有条件互换房源，优化民生项目或可更好地满足居民住房需求，推动行业的健康平稳发展。目前，市场波动仍然较大，短期内，“三稳”依然是业内的主基调，部分房企有望继续保持自身在资金、土地储备资源等方面的竞争优势。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，祥生控股集团、海昌海洋公园、佳兆业集团本周涨幅居前。祥生控股集团、银城国际控股、景瑞控股年初至今涨幅居前。

图 1：祥生控股集团、海昌海洋公园、佳兆业集团本周涨幅居前