穆迪：撤销越秀地产(00123.HK)“Baa3”发行人评级，授予其“Ba1”公司家族评级，展望“负面”

久期财经讯，4月18日，穆迪对越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited，简称“越秀地产”，00123.HK)及其全资子公司采取以下评级行动:

1. 撤销越秀地产“Baa3”发行人评级，并授予其“Ba1”公司家族评级;

2. 将越秀地产中期票据(MTN)计划的高级无抵押评级从“(P)Baa3”下调至“(P)Ba1”;

3. 将Westwood Group Holdings Limited中期票据(MTN)计划的有支持高级无抵押评级从“(P)Baa3”下调至“(P)Ba1”，上述计划由越秀地产提供担保;

4. 将Westwood Group Holdings Limited和Joy Delight International Limited发行债券的有支持高级无抵押评级从“Baa3”下调至“Ba1”，上述债券由越秀地产提供担保。

穆迪维持了对所有实体的负面展望。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“评级下调和负面展望反映了穆迪的预期，即越秀地产独立信用状况的信用指标将在持续的房地产市场下行周期中保持疲软，因为其合同利润率和不断上升的债务水平已经抵消了其2023年稳健的合同销售业绩和良好的流动性状况的影响。”

评级理据

越秀地产的Ba1公司家族评级包含了公司的个体信用状况以及两个子级的提升，提升依据是必要时该公司获得其最终母公司越秀集团有限公司 (Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited，简称“越秀集团”) 特殊支持的可能性为强，而越秀集团是广州市政府通过广州市国有资产监督管理委员会持有的最大企业之一。

穆迪预计，尽管监管层采取了支持措施，但鉴于房地产行业长期低迷导致市场情绪疲软，2024年全国合同房地产销售将继续下滑。

越秀地产2024年的整体销售额可能仍将保持疲软，较2023年的水平略有下降，但是在其专注于一线城市策略和国有背景的支持下，其表现可能优于整体市场。

在未来12-18个月内，充满挑战的市场环境也将阻碍公司盈利能力和信用指标的复苏，同时该公司仍将有资金需求来支持其业务增长计划。

因此，越秀地产的债务杠杆率(以调整后债务/EBITDA之比衡量)将在未来1-2年内保持在6.5-7.0倍的高位，此前从2022年的5.4倍增加到2023年的7.3倍左右。其EBIT/利息之比将在未来1-2年内保持在3.0倍左右，此前从2022年的3.9倍降至2023年的3.1倍左右。这些预测指标不再符合公司以前的独立信用状况。

越秀地产的独立信用状况反映了其在广州黄金地段开发地标性综合项目的良好记录、在大湾区和华东地区的优质土地储备，以及与广州市政府的密切关系。

上述优势被公司较弱的盈利能力和信用指标、强劲的增长意愿和持续的资金需求所抵消，鉴于房地产市场处于下行周期，未来1-2年去杠杆化的不确定性增加了其杠杆率。

越秀地产的流动性良好，这得益于该公司稳健的合同销售、现金持有量，以及因其国有背景而获得的强大融资渠道。穆迪预计，该公司的无限制用途现金结余和预期运营现金流将足以支付未来12-18个月的未付土地款、分红和到期债务。截至2023年12月，公司持有无限制用途现金人民币290亿元，足以覆盖截至2023年12月到期债务人民币230亿元的1.3倍。

穆迪认为越秀集团支持越秀地产的可能性为强，原因包括：(1) 母公司是越秀地产的单一最大股东，对公司进行密切管理监督;(2) 母公司向其提供财务支持的记录;(3) 越秀地产对越秀集团收入和利润的重大贡献;(4) 越秀地产在发展母公司核心地产业务过程中发挥的战略作用，特别是在广州市政府的发展重点，即粤港澳大湾区。穆迪还预计，广州市政府在其需要的时候将向越秀地产提供支持。

在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，越秀地产Ba1的评级考虑了该公司由越秀集团持股，后者隶属于广州市政府并受其监管。评级还考虑到了该公司的增长意愿，这在一定程度上受到其保持良好流动性的记录的影响。

越秀地产、Westwood Group Holdings Limited和Joy Delight International Limited的高级无抵押评级不受运营公司层面债权从属关系的影响。这是因为虽然越秀集团属于控股公司性质，但穆迪预计母公司的支持将经过该公司，而非直接向主要运营子公司提供支持，从而降低了从属结构产生的任何预期损失差异。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于其负面展望，越秀地产的评级不太可能被上调。

然而，如果(1)该公司的信用指标有所改善，EBIT/利息之比上升至3.0倍以上，调整后的债务/EBITDA之比改善至6.5倍以下;(2)公司对越秀集团的战略和经济重要性保持不变;(3越秀集团提供支持的能力仍然很强，穆迪可能会将其展望调整至稳定。

如果出现以下情况，穆迪可能会下调该公司的评级:(1)越秀集团提供支持的能力或意愿下降;(2)越秀地产销售大幅下滑;(3)由于销售疲软或增长过快导致流动性恶化;或(4)其信用指标恶化，其调整后的债务/EBITDA之比持续保持在7.0倍以上，或其EBITDA /利息之比持续低于2.5倍。

越秀地产股份有限公司 (前称越秀投资有限公司) 于1992年在香港联交所上市。越秀地产及其子公司的核心业务是房地产开发及投资。

截至2023年6月30日，越秀地产由广州越秀集团股份有限公司和广州地铁集团有限公司(Guangzhou Metro Group Co., Ltd)分别持股43.39%和19.9%。越秀集团和广州地铁均由广州市政府所有。